การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับ คดีแล้วมีผู้รบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อมีทางแก้โดยใช้กฎหมายวิธีพิจารณาความ แพ่งมาตรา 309 ตรี ที่แก้ไขใหม่ซึ่งบัญญัติว่า

เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัยและลูกหนี้ ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น (ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขต ศาลให้ออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพากษหรือบริวาร ออกไจกอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด แต่ไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ถ้าลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ ให้บังคับตาม มาตรา 296 ทวิ มาตรา 296 ตรี มาตรา 296 จัตวา ....โดยอนุโลม ทั้งนี้ให้เจ้าพนักงานศาลเป็นผู้ส่งคำบังคับโดยซื้อมีหน้าที่จัดการนำส่งและ ให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร ที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นนั้นสเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามบทบัญญัติ ดังกล่าว

มาตรา 309 ตรี เพิ่มเติมโดย พรบ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.พ (ฉบับที่ 22) พ.ศ. 2548

 การที่ผู้ถามซื้อทรัพย์จากธนาคาร ที่ว่าหลุดจากจำนองนั้นลองสอบถาม ธนาคารดูว่าเป็นทรัพย์ที่ธนาคารเข้าประมูลได้จากการขายทอดตลาดของเจ้า พนักงานบังคับคดีใช่หรือไม่

   ในเวลาที่ผู้ถามซื้อทรัพย์ต่อจากธนาคารทราบเข้อเท็จจริงหรือไม่ว่ามีผู้ บุกรุกหรือไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านถ้าไม่รู้ทางธนาคารต้องรับผิดในการที่ ทรัพย์ที่ขายถูกรอนสิทธิ

ลองสอบถามฝ่ายกฎหมายของธนาคารดูว่าได้ยื่นคำร้องขับไล่ตามมาตรา 309 ตรี ข้างต้นแล้วหรือยัง ซึ่งเป็นได้ว่าอาจอยู่ในระหว่างดำเนินการแล้วผู้ถามได้เข้ารับโอนทรัพย์ก่อน ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเข้าดำเนินการให้

กรณีของคุณน่าจะเข้ารับช่วงสิทธิของธนาคารได้ถ้าทางธนาคารได้ซื้อทรัพย์ มาจากการขายทอดตลาด แล้วใช้สิทธิตามมาตรา 309 ตรีในนามของคุณเองได้

ถ้าทรัพย์ที่ซื้อได้มาจากการเอาทรัพย์จำนองหลุดโดยไม่มีการขายทอเตลาด จริง ๆ อย่างที่ข้อมูลที่ให้มาก็ไม่เข้าบทกฎหมายมาตรา 309 ตรี เพราะไม่ใช่ทรัพย์ที่ได้จากการขายทอดตลาด

มีทางเดียวคือฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่

แต่อย่างไรก็ตามสอบถามทางธนาคารก่อนว่าที่มาของทรัพย์เป็นมาอย่างไรถ้าธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดก็ยื่นคำร้องต่อศาลในคดีเดิม

  การยืนคำร้องขับไล่ไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ ให้ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดต้องยื่นคำร้องเข้าไปในคดีเดิมหรือต่อศาล แห่งท้องที่ที่ ที่ดินและบ้านตั้งอยู่ในเขตอำนาจเท่านั้น โดยต้องแนบเอกสารท้ายคำร้องเพื่อให้ศาลพิจารณาดังนี้

(1)   รายงานการขายทอดตลาดครั้งที่ผู้ร้องซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาด

(2)   หนังสือสัญญาซื้อขายทรัพย์ระหว่างผู้ร้องซื่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจากเจ้าพนักงานบังคับคดี

(3)   หนังสือของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่มีถึงเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งให้โอนที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่ผู้ร้อง (เป็นสำเนาหนังสือที่มีการรับรองถูกต้อง)

(4)   โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินที่จดทะเบียนใส่ชื่อผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้ว

กรณีถ้าผู้ถามยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จากธนาคาร เป็นแต่เพียงว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้นก็ไม่เป็นไร เพราะผมเคยเห็นแบบสัญญาสำเร็จของธนาคารแล้วที่ระบุว่าเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ ที่จะฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกเอง

กรณีข้างต้นให้คุณขอผ่อนเวลาการโอนกรรมสิทธิ์จากธนาคารก่อนแต่ให้คุณชำระ ราคาเติมเงื่อนไขตามสัญญาเดิมและกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ยาวหน่อยเพื่อให้ คดีที่ธนาคารได้ยื่นฟ้องแล้วหรือยื่นคำร้องแล้วได้ส่งหมายเรียกและคำร้องให้ จำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้เสียก่อนแล้วทางฝ่ายกฎหมายของธนาคารจะตั้ง เจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดหมายให้ลูกหนี้แสดงอำนาจพิเศษว่าอยู่ในบ้านดัง กล่าวโดยใช้สิทธิอะไร และถ้าไม่แสดงอำนาจพิเศษภายในกำหนดแปดวันเจ้าหนี้โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีมี สิทธินำตำรวจมาจับตัวไปคุมขังไว้ก่อนระหว่างการขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้าน พิพาทได้