ReadyPlanet.com
dot
รวมกฎหมายและฎีกา
dot
bulletกฎหมายทั่วไป
bulletคดีครอบครัว
bulletคำพิพากษาคดีอาญา
bulletที่ตั้งสำนักงาน
bulletซื้อขายเช่าซื้อขายฝาก
bulletครอบครองปรปรปักษ์
bulletผู้จัดการมรดก
bulletกฎหมายแรงงาน
bulletทรัพย์สินกรรมนสิทธิ์
bulletหลักฐานการกู้ยืมเงิน
bulletสัญญาตัวแทน
bulletซื้อขายที่ดิน
bulletสัญญาเช่า
bulletลาภมิควรได้
bulletผู้คำประกัน
bulletคดีล้มละลาย
bulletแบบฟอร์มสัญญา
bulletพ.ร.บ. ทนายความ




สัญญาเช่าซื้อที่ดินระบุชื่อบุตรเป็นผู้รับสิทธิเมื่อตาย

ทนายความโทร0859604258

ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) @leenont หรือ (2) @leenont1 หรือ (3)  @peesirilaw  หรือ (4) peesirilaw   (5)   leenont

 

สัญญาเช่าซื้อที่ดินระบุชื่อบุตรเป็นผู้รับสิทธิเมื่อตาย

บิดาได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าหากผู้เช่าซื้อเสียชีวิตลงในระหว่างที่สัญญาเช่าซื้อยังไม่สิ้นสุดผู้ให้เช่าซื้อยินยอมให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิแทนไว้ในภายหน้าได้ คือบุตร ต่อมาบิดาได้เสียชีวิต มารดาในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของบุตรได้ขอให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์โอนสิทธิในการเช่าซื้อให้ตามความประสงค์ของผู้ตาย การที่ผู้ตายระบุชื่อบุตรเป็นผู้รับสิทธิการเช่าซื้อเป็นการยกสิทธิการเช่าซื้อให้โดยเฉพาะเจาะจงเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก เมื่อบุตรได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากผู้ให้เช่าซื้อแล้ว สิทธิการเช่าซื้อจึงตกเป็นสิทธิของบุตร ผู้จัดการมรดกของผู้ตายไม่มีสิทธิที่จะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นได้

 โดยนายสวัสดิ์ได้ระบุชื่อเด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อต่อไป จึงเป็นกรณีที่นายสวัสดิ์ได้ยกสิทธิในการเช่าซื้อรายนี้ให้แก่เด็กชายวิวัฒน์โดยเฉพาะเจาะจงผู้เดียว ซึ่งเป็นข้อสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 เมื่อเด็กชายวิวัฒน์ได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานี้แก่ธนาคารผู้ให้เช่าซื้อตามมาตรา 374 วรรค 2 แล้ว สิทธิของเด็กชายวิวัฒน์ได้เกิดมีผลขึ้นนับแต่วาระนั้นแล้ว คู่สัญญาเช่าซื้อหาอาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของบุคคลภายนอกได้ไม่ตามมาตรา 375 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์จึงไม่อาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของเด็กชายวิวัฒน์ผู้เข้าถือประโยชน์จากสัญญานี้แล้วได้เช่นเดียวกัน สิทธิการเช่าซื้อรายนี้จึงตกเป็นของเด็กชายวิวัฒน์โดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ตกเป็นมรดกของนายสวัสดิ์ผู้ตายต่อไป นอกจากนั้นธนาคารผู้ให้เช่าซื้อได้ตกลงให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้เช่าซื้อต่อไปแล้วก่อนที่โจทก์จะฟ้องคดีนี้ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ผู้จัดการมรดกของผู้ตายเข้ารับสิทธิเป็นผู้เช่าซื้อร่วมกับเด็กชายวิวัฒน์ซึ่งเป็นการบังคับธนาคารผู้ให้เช่าซื้อด้วย โดยโจทก์มิได้ฟ้องธนาคารผู้ให้เช่าซื้อให้รับผิดอย่างไรดังที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามาหาได้ไม่ ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1366/2516
 
          สัญญาเช่าซื้อก็คือสัญญาเช่าทรัพย์บวกด้วยคำมั่นจะขายทรัพย์สินนั้น สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่า คำมั่นจะขายทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินซึ่งอาจตกเป็นมรดกของคู่สัญญาที่ถึงแก่กรรมได้

          คู่สัญญาทำสัญญาเช่าซื้อโดยมีข้อสัญญาระบุว่า ให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อแทนได้เมื่อผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรม และผู้เช่าซื้อได้ระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อไว้แล้ว ข้อสัญญาดังกล่าวนี้เป็นข้อสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ฉะนั้น เมื่อผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรม และทายาทผู้รับสิทธิดังกล่าวได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานี้ต่อผู้ให้เช่าซื้อตามมาตรา 374 วรรค 2 แล้วสิทธิในการเช่าซื้อจึงตกเป็นของทายาทผู้รับสิทธิดังกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ตกเป็นมรดกของผู้ตายต่อไป
 
มาตรา 375  เมื่อสิทธิของบุคคลภายนอกได้เกิดมีขึ้นตามบทบัญญัติแห่งมาตราก่อนแล้ว คู่สัญญาหาอาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่
 
มาตรา 376  ข้อต่อสู้อันเกิดแต่มูลสัญญาดังกล่าวมาในมาตรา 374 นั้น ลูกหนี้อาจจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้จะได้รับประโยชน์จากสัญญานั้นได้

มาตรา 572  อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ
 
มาตรา 1600  ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่างๆ เว้นแต่ ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้

           โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา จำเลยเป็นภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมายของนายสวัสดิ์ พรอัมราและเป็นมารดาของนายวิวัฒน์ พรอัมรา ผู้เยาว์ ซึ่งนายสวัสดิ์ พรอัมรา รับรองว่าเป็นบุตร นายสวัสดิ์ พรอัมรา ได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารและที่ดินอาคารสงเคราะห์เลขที่ 5 ทุ่งมหาเมฆ จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ และได้ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาจนถึงแก่กรรมสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อจึงเป็นทรัพย์สินที่ต้องอยู่ในกองมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา จำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของนายวิวัฒน์ พรอัมรา ได้ทำฉ้อฉล โดยสมคบกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ยักยอกทรัพย์มรดก ถือสิทธิเช่าซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวโดยแอบยื่นเรื่องราวต่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ขอรับโอนสิทธิเช่าซื้อที่ดินและอาคาร ใส่ชื่อนายวิวัฒน์ พรอัมรา เป็นผู้เช่าซื้อขอให้บังคับจำเลยจัดการโอนสิทธิเช่าซื้อที่ดินและอาคารจากชื่อนายวิวัฒน์ พรอัมรา มาเป็นชื่อโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา และให้กำจัดสิทธิของนายวิวัฒน์ พรอัมรา จากการเป็นทายาท ไม่มีสิทธิรับมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา

           จำเลยให้การว่า สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อไม่ใช่สิทธิที่จะอยู่ในกองมรดกของนายสวัสดิ์ ตามข้อตกลงในสัญญาที่ทำไว้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นสิทธิเฉพาะตัวการเช่าซื้อดังกล่าวจำเลยมอบหมายให้นายสวัสดิ์เป็นตัวแทนจำเลยในฐานะส่วนตัวติดต่อทำสัญญาเช่าซื้อ สัญญาเช่าซื้อระหว่างธนาคารกับจำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของนายวิวัฒน์ เป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมายจำเลยมิได้ยักยอกทรัพย์สินอันเป็นกองมรดกของนายสวัสดิ์

           ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อรายนี้เป็นมรดกของนายสวัสดิ์ผู้ตาย และตามสัญญาเช่าซื้อนายสวัสดิ์ได้ระบุให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้รับสิทธิแทน การที่จำเลยขอให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์โอนสิทธิการเช่าซื้อให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นการใช้สิทธิตามที่ผู้ตายระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อโดยสุจริตไม่เป็นการฉ้อฉลยักยอกทรัพย์มรดกข้อที่จำเลยจะขอสืบว่านายสวัสดิ์เป็นตัวแทนจำเลยนั้น เห็นว่า จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแสดงจึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานบุคคลตามที่จำเลยขอ และเชื่อว่านายสวัสดิ์ทำสัญญาเช่าซื้อในนามของตนเอง พิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกนายสวัสดิ์ พรอัมรา เป็นผู้รับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อร่วมกับนายวิวัฒน์ พรอัมรา คำขออื่นให้ยก
           จำเลยอุทธรณ์
           ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

           จำเลยฎีกา
           ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นายสวัสดิ์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตามสัญญาเช่าซื้อหมาย จ.1 ซึ่งตามสัญญาข้อ 12 ระบุว่าหากผู้เช่าซื้อวายชนม์ลงในระหว่างที่สัญญาเช่าซื้อยังไม่สิ้นสุดผู้ให้เช่าซื้อยินยอมให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิแทนไว้ในภายหน้าได้ คือ เด็กชายวิวัฒน์ พรอัมรา ต่อมาในระหว่างสัญญาเช่าซื้อ นายสวัสดิ์ได้ถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2512จำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของเด็กชายวิวัฒน์ได้ขอให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์โอนสิทธิในการเช่าซื้อดังกล่าวให้แก่เด็กชายวิวัฒน์ตามความประสงค์ของผู้ตาย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้อนุมัติให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้เช่าซื้อได้โดยจำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมเป็นผู้ทำการเช่าซื้อแทนเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2512

           ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าซื้อก็คือสัญญาเช่าทรัพย์บวกด้วยคำมั่นจะขายทรัพย์สินนั้น สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่าคำมั่นจะขายทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินซึ่งอาจตกเป็นมรดกของคู่สัญญาที่ถึงแก่กรรมได้ แต่เมื่อคู่สัญญาเช่าซื้อได้ทำสัญญาตกลงกันให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อแทนได้เมื่อผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรม โดยนายสวัสดิ์ได้ระบุชื่อเด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อต่อไป จึงเป็นกรณีที่นายสวัสดิ์ได้ยกสิทธิในการเช่าซื้อรายนี้ให้แก่เด็กชายวิวัฒน์โดยเฉพาะเจาะจงผู้เดียว ซึ่งเป็นข้อสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 เมื่อเด็กชายวิวัฒน์ได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานี้แก่ธนาคารผู้ให้เช่าซื้อตามมาตรา 374 วรรค 2 แล้ว สิทธิของเด็กชายวิวัฒน์ได้เกิดมีผลขึ้นนับแต่วาระนั้นแล้ว คู่สัญญาเช่าซื้อหาอาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของบุคคลภายนอกได้ไม่ตามมาตรา 375 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์จึงไม่อาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของเด็กชายวิวัฒน์ผู้เข้าถือประโยชน์จากสัญญานี้แล้วได้เช่นเดียวกัน สิทธิการเช่าซื้อรายนี้จึงตกเป็นของเด็กชายวิวัฒน์โดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ตกเป็นมรดกของนายสวัสดิ์ผู้ตายต่อไป นอกจากนั้นธนาคารผู้ให้เช่าซื้อได้ตกลงให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้เช่าซื้อต่อไปแล้วก่อนที่โจทก์จะฟ้องคดีนี้ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ผู้จัดการมรดกของผู้ตายเข้ารับสิทธิเป็นผู้เช่าซื้อร่วมกับเด็กชายวิวัฒน์ซึ่งเป็นการบังคับธนาคารผู้ให้เช่าซื้อด้วย โดยโจทก์มิได้ฟ้องธนาคารผู้ให้เช่าซื้อให้รับผิดอย่างไรดังที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามาหาได้ไม่ ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลย

           พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฟ้องโจทก์
 
 
( วินัย ทองลงยา - สุเมธ ทิพยมนตรี - ผสม จิตรชุ่ม )
 
 

 คดีของโจทก์ขาดอายุความการจัดการมรดก

จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินมรดกให้แก่จำเลยที่ 2 แต่เพียงผู้เดียวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน เป็นการปฏิบัติผิดหน้าที่ผู้จัดการมรดกจึงเป็นคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดก มิให้ทายาทฟ้องเกินกว่าห้าปี

ผู้สืบสันดาน คือใคร? ต่างกับทายาท อย่างไร?

ผู้สืบสันดานก็คือ บุตรของผู้ตาย หรือบุตรของบุตรของผู้ตาย (ลูกของลูก) และถัดลงไปเรื่อย ๆ จนไม่ขาดสาย ดังนั้นคำว่าผู้สืบสันดานต่างชั้นกันคือ ชั้นบุตร กับชั้นบุตรของบุตร ซึ่งต่างก็เป็นผู้สืบสันดานด้วยกันทั้งนั้น แต่กฎหมายกำหนดลำดับชั้นไว้ให้ชั้นผู้สืบสันดานชั้นสนิทที่สุดกับผู้ตายมีสิทธิรับมรดกก่อน  คำว่า "ทายาท" กับทายาทโดยธรรม มีความหมายเหมือนกัน แต่ทายาทแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ ทายาทโดยธรรม และทายาทตามพินัยกรรม 

 

 




สัญญาซื้อขายเช่าซื้อและขายฝาก

ผิดนัดให้สัญญาเลิกกันทันทีโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน
สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้ดำเนินการตามคำขอของโจทก์ได้
สัญญาจะซื้อจะขาย-แบ่งชำระราคาเป็น 2 งวด
ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
สืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร
การซื้อขายอะไหล่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือฟ้องร้องได้หรือไม่?
สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
เช่าซื้อรถยนต์แล้วนำไปขายดาวน์คนซื้อไม่ผ่อนต่อ
ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ลูกตามบันทึกการหย่า
ผลของการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย
ผิดสัญญาจะซื้อขาย รับผิดชำระดอกเบี้ย
ซ่อมหลังคา ทาสีเพื่อสวยงามเป็นหน้าที่ของผู้เช่า
สัญญาขายฝาก | การวางทรัพย์
สัญญาเช่าซื้อรถยนต์ |รถยนต์ถูกลักไป | ใช้สิทธิไม่สุจริต
ข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ (สัญญาเช่าซื้อรถยนต์)
สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ (สัญญาเช่าซื้อรถยนต์)
สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ (สัญญาเช่าซื้อรถยนต์)
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
ค่าขาดประโยชน์ที่ไม่ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อ
ผู้ขายถึงแก่ความตายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
การฝากเงินกับธนาคารเป็นสัญญาฝากทรัพย์
พนักงานธนาคารฝากเงินผิดบัญชีเรียกคืนได้