ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) @leenont หรือ (2) @leenont1 หรือ (3)  @peesirilaw  หรือ (4) peesirilaw   (5)   leenont

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
สัญญาซื้อขาย โจทก์ต้องชำระค่าที่ดินซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญอีกสองงวดจึงจะโอนที่ดินให้ จึงไม่ใช่สัญญาที่ให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองโอนไปทันที แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ดังนั้น การซื้อขายที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5416/2552
 
          ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญอีกสองงวด เมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้วจำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญาแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ

          หนังสือสัญญาซื้อขายข้างต้น แม้โจทก์ไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานหลักฐานไว้แต่เป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลมีอำนาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2)

          จำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้ว แสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยเพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญา ซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องแก่โจทก์
 
มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินที่ได้รับไปจากโจทก์พร้อมค่าเสียหายเป็นเงินรวม 376,538 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
          จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 170,000 บาท แก่โจทก์ และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์เท่าที่ชนะคดี
          จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
          จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 9 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2544 โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 500,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลย 180,000 บาท แล้ว จำเลยตกลงจะส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ส่วนราคาที่ดินที่เหลือนับจากวันทำสัญญาภายใน 1 เดือน โจทก์จะชำระงวดที่ 2 เป็นเงิน 170,000 บาท และนับจากงวดที่ 2 ภายใน 4 เดือน โจทก์จะชำระที่เหลือทั้งหมดเป็นเงิน 150,000 บาท ตามหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่ดินพิพาทอีกสองงวดให้แก่จำเลย

          คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ เมื่อพิจารณาสัญญาซื้อขายแล้ว โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินอีกสองงวดเมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้ว จำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาซื้อขายจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ ส่วนที่จำเลยคัดค้านการรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายว่า โจทก์ไม่ได้ระบุหนังสือสัญญาซื้อขายในบัญชีระบุพยานของโจทก์ ศาลไม่อาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานได้ตามคำร้องลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 นั้น เห็นว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลจึงสามารถรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน

          ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า จำเลยต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องทำนองว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยได้ความว่า โจทก์ได้เข้าไปทำทางผ่านที่ดินนายมาโนช ใช้เวลาประมาณ 3 วัน และเข้าไปทำงานในที่ดินพิพาทของจำเลยต่ออีก 4 วัน และยังรับว่าในวันที่มีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วแสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย เพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญาซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น”
          พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท
 
 
( มนูพงศ์ รุจิกัณหะ - ประทีป เฉลิมภัทรกุล - สมควร วิเชียรวรรณ )
 


มาตรา 87  ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานใดเว้นแต่
(1) พยานหลักฐานนั้นเกี่ยวถึงข้อเท็จจริงที่คู่ความฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดในคดีจะต้องนำสืบ และ
(2) คู่ความฝ่ายที่อ้างพยานหลักฐานได้แสดงความจำนงที่จะอ้างอิงพยานหลักฐานนั้นดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 88 และ 90 แต่ถ้าศาลเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม จำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี โดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้

 คดีของโจทก์ขาดอายุความการจัดการมรดก

จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินมรดกให้แก่จำเลยที่ 2 แต่เพียงผู้เดียวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน เป็นการปฏิบัติผิดหน้าที่ผู้จัดการมรดกจึงเป็นคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดก มิให้ทายาทฟ้องเกินกว่าห้าปี

ผู้สืบสันดาน คือใคร? ต่างกับทายาท อย่างไร?

ผู้สืบสันดานก็คือ บุตรของผู้ตาย หรือบุตรของบุตรของผู้ตาย (ลูกของลูก) และถัดลงไปเรื่อย ๆ จนไม่ขาดสาย ดังนั้นคำว่าผู้สืบสันดานต่างชั้นกันคือ ชั้นบุตร กับชั้นบุตรของบุตร ซึ่งต่างก็เป็นผู้สืบสันดานด้วยกันทั้งนั้น แต่กฎหมายกำหนดลำดับชั้นไว้ให้ชั้นผู้สืบสันดานชั้นสนิทที่สุดกับผู้ตายมีสิทธิรับมรดกก่อน  คำว่า "ทายาท" กับทายาทโดยธรรม มีความหมายเหมือนกัน แต่ทายาทแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ ทายาทโดยธรรม และทายาทตามพินัยกรรม