ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) @leenont หรือ (2) @leenont1 หรือ (3)  @peesirilaw  หรือ (4) peesirilaw   (5)   leenont

ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

จำเลยเลื่อนกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ หากจำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยก็ต้องใช้ค่าเสียหายเป็นเงินให้แก่โจทก์

 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8687/2542
 
          เอกสารหมาย จ. 3 ซึ่งจำเลยทำถึงโจทก์ มีข้อความว่า ตามที่โจทก์ตกลงซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากจำเลยนั้น จำเลยขอเลื่อนกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ไปโอนพร้อมกับนาง อ. ดังนี้ เอกสารหมาย จ. 3 เป็นหลักฐานซึ่งทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ โจทก์จึงสามารถใช้เอกสารหมาย จ. 3 เป็นหลักฐานฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ปรากฏว่าจำเลยได้เลื่อนกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นาง อ. มาตลอด นาง อ. จึงฟ้องร้อง จนจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นาง อ. แต่ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

          เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงต้องเป็นผู้ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยจากราคาที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้แก่โจทก์ และหากจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จำเลยก็ต้องใช้ค่าเสียหายเป็นเงินให้แก่โจทก์
 
          โจทก์ฟ้องและแก้คำไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 10156 และ 10157 ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 690,700 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทดังกล่าว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 3,575,000 บาท แก่โจทก์

          จำเลยให้การว่า สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยยังไม่เกิดขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 366 โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ แก่โจทก์ ให้โจทก์ชำระราคาที่ดินจำนวน 715,000 บาท แก่จำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ให้โจทก์ได้ ให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงินจำนวน 2,145,000 บาท แก่โจทก์ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่ชนะคดี

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงินจำนวน 1,430,000 บาท แก่โจทก์และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้น แทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท

          โจทก์และจำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาท และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า จำเลยเบิกความรับว่า จำเลยตกลงขายที่ดินแก่โจทก์ในราคาตารางวาละ 1,000 บาท โดยจะขายให้ราคาดังกล่าวภายในวันที่ 31 พฤษภาคม 2531 ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 ทั้งในเอกสารหมาย จ.2 ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับหมายเลขแปลงที่ดิน จำนวนเนื้อที่และราคาที่ตกลงซื้อขายไว้ครบถ้วน นอกจากนี้จำเลยรับว่า จำเลยเป็นผู้เขียนและลงลายมือชื่อในเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความกล่าวยืนยันชัดเจนว่าโจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวพร้อมทั้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเอาไว้ด้วย ดังนั้นเอกสารหมาย จ.3 จึงเป็นหลักฐานการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว โจทก์ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยใน การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แม้ไม่ได้ตกลงกันไว้ก็สามารถบังคับได้ตามที่กฎหมายบัญญัติให้คู่สัญญาต้องปฏิบัติ ต่อกันไว้ ส่วนจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่นั้น เห็นว่า จำเลยเบิกความรับตามเอกสารหมาย จ.3 แล้วว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์พร้อมกับนางอัมพร แต่ปรากฏว่ามีการเลื่อนกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นางอัมพรตลอดมา ผลที่สุดนางอัมพรต้องฟ้องจำเลยตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1226/2536 ของศาลชั้นต้น จำเลยถึงได้ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นางอัมพร นอกจากนี้จำเลยเบิกความรับว่า จำเลยเคยนำ โฉนดที่ดินแปลงที่ขายให้นางอัมพรและที่โจทก์ติดต่อขอซื้อ (ที่ดินพิพาท) ไปเป็นประกันหนี้ ประกอบกับใน เอกสารหมาย ล.5 ซึ่งเป็นจดหมายของจำเลยที่มีไปถึงทนายความของนางอัมพร มีข้อความที่จำเลยรับว่าจำเลยนำโฉนดที่ดินไปวางประกันหนี้แก่ผู้อื่นพร้อมกันหลายโฉนด จำเลยจึงต้องขายที่ดินจำนวนมากมาชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้จึงจะได้โฉนดที่ดินคืนมา ซึ่งสอดคล้องตรงตามที่โจทก์นำสืบ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

          พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,428,000 บาท แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
 
 
( พูนศักดิ์ จงกลนี - วิชา มหาคุณ - ปัญญา สุทธิบดี )
 
ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นางสาวจันทิมา ยิ่งชล
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายสมนึก สุขะมงคล
 
ป.พ.พ.

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 366  ข้อความใดๆ แห่งสัญญาอันคู่สัญญาแม้เพียงฝ่ายเดียวได้แสดงไว้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันหมดทุกข้อนั้น หากคู่สัญญายังไม่ตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใด เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกัน การที่ได้ทำความเข้าใจกันไว้เฉพาะบางสิ่งบางอย่าง ถึงแม้ว่าจะได้จดลงไว้ก็หาเป็นการผูกพันไม่
ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ

 คดีของโจทก์ขาดอายุความการจัดการมรดก

จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินมรดกให้แก่จำเลยที่ 2 แต่เพียงผู้เดียวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน เป็นการปฏิบัติผิดหน้าที่ผู้จัดการมรดกจึงเป็นคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดก มิให้ทายาทฟ้องเกินกว่าห้าปี

อายุความคดีมรดก กับอายุความเกี่ยวกับการจัดการมรดก

ในกรณีที่เจ้ามรดก ขณะถึงแก่ความตายไม่มีคู่สมรสและบุตร บิดามารดาถึงแก่ความตายไปแล้วมรดกจึงตกได้แก่พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน มีปัญหาว่าถ้าพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันเสียชีวิตก่อนเจ้ามรดกแล้วส่วนของพี่น้องที่ตายก่อนเจ้ามรดกจะตกได้แก่ผู้ใด?