ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) @leenont หรือ (2) @leenont1 หรือ (3)  @peesirilaw  หรือ (4) peesirilaw   (5)   leenont

สัญญาจะซื้อจะขาย-แบ่งชำระราคาเป็น 2 งวด

การซื้อขายที่ดินบางส่วนตกลงแบ่งชำระราคาเป็น 2 งวด โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขาย จึงไม่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4587/2542

นาย เบ็ง เดชอุดม     โจทก์
นาง คำมัน แผลงฤทธิ์หรือแฝงฤทธิ์     จำเลย

           เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย(ที่ดิน)

           สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
 
          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 39 เลขที่ดิน 75 บางส่วน เนื้อที่ 10 ไร่ ทิศเหนือติดที่ดินนายน้อย สอนคามทิศใต้ติดที่ดินจำเลย ทิศตะวันออกติดลำเซินสาธารณประโยชน์ ทิศตะวันตกติดที่ดินนางพัง บุตรจันทร์ ให้แก่โจทก์ในราคา 170,000 บาท ต่อมาจำเลยแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกเนื้อที่ 2 ไร่ ในราคา 40,000 บาท โดยที่ดินส่วนนี้อยู่ทางด้านทิศใต้ของที่ดินที่โจทก์ซื้อครั้งแรก โจทก์ชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยครบถ้วน และจำเลยส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขายให้แก่โจทก์แล้ว ต่อมาโจทก์แจ้งให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ จำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิเพื่อแบ่งแยกที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 39 เลขที่ดิน 75 จำนวน 12 ไร่ ให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยให้การว่า จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เพียง 10 ไร่ โดยแบ่งชำระราคาเป็น 2 งวด โจทก์ชำระราคาซื้อขายที่ดินเฉพาะงวดแรก แล้วผิดสัญญาไม่ชำระราคางวดที่สองแต่จำเลยให้โจทก์เข้าไปทำนาได้เพราะเห็นว่าเป็นญาติกันโจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินนี้ จำเลยไม่ได้ขายที่ดินอีก 2 ไร่ ให้แก่โจทก์ สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 39 เลขที่ดิน 75 จำนวน 12 ไร่ ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.5 ให้แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

     จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้น เห็นว่า เอกสารหมาย จ.1 ระบุว่าได้ทำขึ้นเมื่อวันที่ 21 มกราคม 2533 ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวด งวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญาดังนี้ โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีกคือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขาย และชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ดังที่จำเลยอ้างไม่หากแต่เป็นสัญญาจะซื้อจะขายดังที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องตรงกัน จึงถูกต้องแล้ว

          สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์อีก 2 ไร่ นั้น ก็เช่นเดียวกัน จำเลยยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่ปรากฏว่ามีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
           พิพากษายืน

( วินัย วิมลเศรษฐ - พูนศักดิ์ จงกลนี - วิชา มหาคุณ )
 
 
ป.พ.พ.
มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

 คดีของโจทก์ขาดอายุความการจัดการมรดก

จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินมรดกให้แก่จำเลยที่ 2 แต่เพียงผู้เดียวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน เป็นการปฏิบัติผิดหน้าที่ผู้จัดการมรดกจึงเป็นคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดก มิให้ทายาทฟ้องเกินกว่าห้าปี

อายุความคดีมรดก กับอายุความเกี่ยวกับการจัดการมรดก

ในกรณีที่เจ้ามรดก ขณะถึงแก่ความตายไม่มีคู่สมรสและบุตร บิดามารดาถึงแก่ความตายไปแล้วมรดกจึงตกได้แก่พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน มีปัญหาว่าถ้าพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันเสียชีวิตก่อนเจ้ามรดกแล้วส่วนของพี่น้องที่ตายก่อนเจ้ามรดกจะตกได้แก่ผู้ใด?