ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) @leenont หรือ (2) @leenont1 หรือ (3)  @peesirilaw  หรือ (4) peesirilaw   (5)   leenont

ผู้ขายถึงแก่ความตายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
   
  แบ่งขายที่ดินโดยผู้ซื้อแต่ละคนเข้าครอบครองที่ดิน ผู้ซื้อส่งมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้ซื้อแต่ละคนเข้าทำประโยชน์ที่ดินโดยทางผู้ขายสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแต่ละคนในภายหลังตามเนื้อที่ที่แต่ละคนซื้อ แต่ผู้ขายถึงแก่ความตายเสียก่อนโดยยังไม่ได้ไปดำเนินการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่แต่ละคน   แสดงว่าผู้ซื้อและผู้ขายต่างมีเจตนาที่จะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายในภายหลัง  การซื้อขายที่ดินจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การเข้าครอบครองที่ดินในส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่นั้น จึงเป็นการครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อจะขาย อันเป็นการยึดถือที่ดินแทนผู้ขาย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเจ้าของ และไม่ปรากฏว่าผู้ซื้อได้เปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังผู้ขายว่าไม่เจตนายึดถือที่ดินพิพาทแทนอีกต่อไป ดังนั้น แม้ผู้ซื้อจะครอบครองที่ดินติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์

     คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7422 - 7426/2549

          น. ได้แบ่งขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งห้าเป็นบางส่วนที่ผู้ร้องแต่ละคนครอบครองอยู่พร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้ร้องแต่ละคนเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ โดย น. สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ร้องแต่ละคนในภายหลังตามเนื้อที่ที่ผู้ร้องแต่ละคนซื้อ แต่ น. ถึงแก่ความตายเสียก่อน โดยยังไม่ได้ดำเนินการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่ผู้ร้องแต่ละคน แสดงว่า น. ผู้ขายที่ดินพิพาท และผู้ร้องทั้งห้า ผู้ซื้อที่ดินดังกล่าว ต่างมีเจตนาจะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง เมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินที่ซื้อขายกันเฉพาะส่วนได้กระทำสำเร็จแล้ว การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง น. กับผู้ร้องทั้งห้า จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การที่ผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองที่ดินพิพาทในส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของ น. ตามสัญญาจะซื้อจะขาย อันเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทน น. มิใช่การยึดถือในฐานะเจ้าของ เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้เปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยัง น. ว่าไม่เจตนายึดถือที่ดินพิพาทแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 แม้ผู้ร้องจะครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

          ผู้ร้องที่ 4 ที่ 5 ได้ต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นว่าซื้อที่ดินจาก น. แต่ไม่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายกัน และ น. มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าขายที่ดินให้ไว้ แต่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนกันในภายหลังเมื่อแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้ว ถือได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยว่าเป็นเพียงการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มิใช่การซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และการเข้าครอบครองที่พิพาทดังกล่าวเป็นการครอบครองแทน น. มิใช่การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 จึงมิใช่การวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142

          คดีทั้งห้าสำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกัน โดยเรียกผู้ร้องตามลำดับสำนวนว่า ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 5 และให้เรียกนางรัชนี ว่าผู้คัดค้านที่ 1 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของนางนิภา ว่าผู้คัดค้านที่ 2

          ผู้ร้องทั้งห้าขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ร้องทั้งห้าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

          ผู้คัดค้านที่ 1 ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง

          ผู้คัดค้านที่ 1 ถอนคำคัดค้านที่คัดค้านผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ศาลชั้นต้นอนุญาต

          ผู้คัดค้านที่ 2 ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง

          ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า เมื่อนางนิภาเป็นบุคคลล้มละลายเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ผู้คัดค้านที่ 2 จึงมีอำนาจเข้าว่าคดีดังกล่าว ผู้คัดค้านที่ 1 ไม่มีอำนาจดำเนินคดีนี้

          ผู้คัดค้านที่ 1 อุทธรณ์ทั้งสองสำนวน

          ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ให้ผู้คัดค้านที่ 2 มีอำนาจเข้าว่าคดีในฐานะผู้คัดค้าน โดยผู้คัดค้านที่ 1 ไม่มีอำนาจดำเนินคดีนี้ได้

          ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้องทั้งห้า ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ

          ผู้ร้องทั้งห้าอุทธรณ์ โดยผู้ร้องที่ 5 ได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา

          ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

          ผู้ร้องทั้งห้าฎีกาโดยผู้ร้องที่ 4 และที่ 5 ได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อนางนิภาได้แบ่งขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งห้าเป็นบางส่วนที่ผู้ร้องแต่ละคนครอบครองอยู่พร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้ร้องแต่ละคนเข้าทำประโยชน์ที่ดินโดยนางนิภาสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องแต่ละคนในภายหลังตามเนื้อที่ที่ผู้ร้องแต่ละคนซื้อ แต่นางนิภาถึงแก่ความตายเสียก่อนโดยยังไม่ได้ไปดำเนินการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่ผู้ร้องแต่ละคน ผู้ร้องทั้งห้าได้ครอบครองที่ดินในส่วนที่แต่ละคนซื้อจากนางนิภามาด้วยความสงบและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของคนละเกินกว่า 10 ปีแล้ว แสดงให้เห็นว่านางนิภาผู้ขายและผู้ร้องทั้งห้าผู้ซื้อต่างมีเจตนาที่จะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายในภายหลัง เมื่อการแบ่งแยกที่ดินที่ซื้อขายกันเฉพาะส่วนนี้ได้กระทำสำเร็จแล้ว ฉะนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนางนิภากับผู้ร้องทั้งห้าจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะถ้านางนิภากับผู้ร้องทั้งห้าประสงค์จะทำนิติกรรมซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกันแล้วผู้ร้องทั้งห้าก็น่าจะต้องขอหลักฐานการรับเงินค่าที่ดินจากนางนิภาไว้เป็นหลักฐาน หรือมิฉะนั้นก็จะต้องขอให้นางนิภาใส่ชื่อของผู้ร้องทั้งห้าเป็นเจ้าของรวมในที่ดินตามตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว เลขที่ 175 ตำบลโรงเข้ อำเภอบ้านแพ้ว (บ้านบ่อ) จังหวัดสมุทรสาคร เสียเลย แต่ที่ยังไม่ได้ไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะมีอุปสรรคเนื่องจากนางนิภาเจ้าของที่ดินถึงแก่ความตายเสียก่อน ดังนี้จึงถือได้ว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนางนิภากับผู้ร้องทั้งห้าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดดังที่ผู้ร้องทั้งห้าฎีกา การที่นางนิภากับผู้ร้องทั้งห้าตกลงและซื้อขายที่ดินพิพาทกันแล้วผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองที่ดินพิพาทในส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่นั้น จึงเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนางนิภาตามสัญญาจะซื้อจะขาย อันเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนนางนิภา มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเจ้าของ และไม่ปรากฏว่าผู้ร้องทั้งห้าได้เปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังนางนิภาว่าไม่เจตนายึดถือที่ดินพิพาทแทนนางนิภาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนั้น แม้ผู้ร้องทั้งห้าจะครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องทั้งห้าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

          ที่ผู้ร้องที่ 4 และที่ 5 ได้ต่อสู้ไว้ตั้งแต่ในศาลชั้นต้นว่า ผู้ร้องที่ 4 และที่ 5 ซื้อที่ดินจากนางนิภาแต่ไม่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายกันและนางนิภาไม่ได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าขายที่ดินให้ไว้เป็นหลักฐาน ทั้งไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายโดยมีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนกันในภายหลังเมื่อดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้ว จึงถือได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ฉะนั้นการวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 7 ที่ว่า การที่ผู้ร้องทั้งห้าได้ตกลงซื้อที่ดินพิพาทในส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่กับนางนิภาผู้ขายและมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันให้ถูกต้องตามกฎหมายในภายหลังจึงมีลักษณะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่มีเจตนาไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อันจะตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง เมื่อกรณีเป็นสัญญาจะซื้อจะขายการที่ผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองที่ดินพิพาทในระหว่างที่ยังมิได้ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนนางนิภา มิใช่เป็นการครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องทั้งห้าจะครอบครองเกิน 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ผู้ร้องทั้งห้าจึงไม่อาจยื่นคำร้องขอเป็นคดีนี้ได้นั้น กรณีเป็นที่เห็นได้ชัดเจนว่ามิใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นอันขัดต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 แต่อย่างใด ข้อกล่าวอ้างตามฎีกาของผู้ร้องที่ 4 และที่ 5 จึงไม่อาจรับฟัง สำหรับฎีกาของผู้ร้องทั้งห้าในเรื่องอื่น ๆ เป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อยและความเห็นส่วนตัวซึ่งไม่มีผลทำให้คำวินิจฉัยของศาลฎีกาเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องทั้งห้าฟังไม่ขึ้น

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

( ม.ล.ฤทธิเทพ เทวกุล - สบโชค สุขารมณ์ - มนตรี ยอดปัญญา )

ศาลจังหวัดสมุทรสาคร - นายสุรวัฒน์ ภู่ภูมิรัตน์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 - นายไพโรจน์ วายุภาพ

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

  มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบ ครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

 มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

 คดีของโจทก์ขาดอายุความการจัดการมรดก

จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินมรดกให้แก่จำเลยที่ 2 แต่เพียงผู้เดียวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน เป็นการปฏิบัติผิดหน้าที่ผู้จัดการมรดกจึงเป็นคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดก มิให้ทายาทฟ้องเกินกว่าห้าปี

ผู้สืบสันดาน คือใคร? ต่างกับทายาท อย่างไร?

ผู้สืบสันดานก็คือ บุตรของผู้ตาย หรือบุตรของบุตรของผู้ตาย (ลูกของลูก) และถัดลงไปเรื่อย ๆ จนไม่ขาดสาย ดังนั้นคำว่าผู้สืบสันดานต่างชั้นกันคือ ชั้นบุตร กับชั้นบุตรของบุตร ซึ่งต่างก็เป็นผู้สืบสันดานด้วยกันทั้งนั้น แต่กฎหมายกำหนดลำดับชั้นไว้ให้ชั้นผู้สืบสันดานชั้นสนิทที่สุดกับผู้ตายมีสิทธิรับมรดกก่อน  คำว่า "ทายาท" กับทายาทโดยธรรม มีความหมายเหมือนกัน แต่ทายาทแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ ทายาทโดยธรรม และทายาทตามพินัยกรรม