ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร.  085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail:  leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

 สัญญาเช่าที่ดิน 2 ฉบับทำกับเจ้าของรวมต่างคนกัน

 เจ้าของที่ดินร่วมกัน 10 คน เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคนยินยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินทั้งแปลงแต่เพียงผู้เดียว จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่า  ได้ความว่าจำเลยผิดนัดแล้วจำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่กับนางสมศรี เจ้าของรวมอีกคน โจทก์จะฟ้องขับไล่ได้หรือไม่? แม้นางสมศรีจะเป็นเจ้าของรวมด้วยและมีสิทธิให้เช่าที่ดินก็ตาม แต่การใช้สิทธิต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น การที่จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับนางสมศรีโดยเสียค่าเช่าน้อยกว่าเดิมย่อมทำให้เจ้าของรวมคนอื่นซึ่งได้มอบหมายให้โจทก์เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้รับความเสียหาย นางสมศรีจึงไม่มีอำนาจที่จะทำสัญญาเช่ากับจำเลย สัญญาเช่าที่ดิน จึงไม่ผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยยังอยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9009/2552 

          ส. เป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าและการให้เช่าที่ดินเป็นการจัดการตามธรรมดาเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นเพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินซึ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอแต่ต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง และ 1360 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับ ส. ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำเลยเช่า โดยเสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 2,500 บาท น้อยกว่าเดิมที่เคยเสียค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ย่อมทำให้เจ้าของรวมคนอื่นซึ่งได้มอบหมายให้โจทก์เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้รับความเสียหาย ส. จึงไม่มีอำนาจที่จะทำสัญญาเช่ากับจำเลย สัญญาเช่าที่ดินจึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยยังอยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าได้

          จำเลยไม่ได้ให้การเกี่ยวกับเรื่องที่จะให้นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักชำระค่าเช่าค้างชำระ แต่เมื่อโจทก์และจำเลยได้ตกลงกันว่า เงินมัดจำประกันค่าเสียหายจะคืนให้ต่อเมื่อหักค่าเสียหายแล้ว ส่วนที่เหลือจะคืนให้ ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า และค้างชำระค่าเช่าเป็นเงิน 4,500 บาท พร้อมกำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ศาลชั้นต้นจะต้องนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายก่อนตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกัน การที่ศาลชั้นต้นไม่นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายมาหักให้แก่จำเลยตามสัญญาย่อมทำให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเกินกว่าที่โจทก์มีสิทธิเป็นการไม่ชอบ และเป็นกรณีที่ศาลใช้ดุลพินิจในเวลาพิพากษาคดี จึงเป็นพฤติการณ์ไม่เปิดช่องให้จำเลยยกปัญหาดังกล่าวขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้น จำเลยย่อมมีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ได้

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 5341 ตำบลชะอำ อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี เนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 40 ตารางวาร่วมกับบุคคลอื่นรวม 10 คน ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคนยินยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงแต่เพียงผู้เดียว เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2543 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับโจทก์ เนื้อที่ 91 ตารางวา เพื่อทำร้านค้า ตกลงเสียค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 3,000 บาท ชำระทุกวันที่ 1 ของเดือน กำหนดเวลาเช่า 1 ปี ปรากฏว่าจำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2544 โจทก์มีหนังสือสอบถามจำเลยว่าประสงค์จะเช่าที่ดินอีกหรือไม่ จำเลยแจ้งว่าไม่ประสงค์เช่าต่ออีกโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกจากที่เช่า เป็นการละเมิดสิทธิ์ของโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดินดังกล่าวและให้ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ 4,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์

          จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเนื่องจากจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับนางสมครีซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าที่แท้จริง โจทก์จึงไม่มีอำนาจเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่นางสมศรีตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2544 การบอกกล่าวของโจทก์ไม่ชอบเพราะมิได้ส่งไปยังภูมิลำเนาของจำเลย ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดินที่เช่าโฉนดเลขที่ 5341 ตำบลชะอำ อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี และให้ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ 4,500 บาท แก่โจทก์กับค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 มีนาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,000 บาท คำขอนอกจากนี้ให้ยก

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายนั้น ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบ มาตรา 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 7 ฟังข้อเท็จจริงมาว่า โจทก์เป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่ให้จำเลยเช่า โดยจำเลยได้วางเงินมัดจำประกันค่าเสียหายในการเช่าให้โจทก์ไว้ 9,000 บาท ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2544 แล้วจำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่กับนางสมศรี เจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าอีกคนเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2544 ตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.1 โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยตามเอกสารหมาย จ.5 จำเลยได้รับแล้วตามเอกสารหมาย จ.6 สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นอันเลิกกันตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2544

          พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับนางสมศรี เจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าอีกคนตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.1 ซึ่งเป็นนิติกรรมที่ชอบด้วยกฎหมายการอยู่ในที่ดินที่เช่าของจำเลยจึงไม่เป็นละเมิดโจทก์นั้น เห็นว่า แม้นางสมศรีจะเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าด้วยและการให้เช่าที่ดินก็เป็นการจัดการตามธรรมดาเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นเพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สิน ซึ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอ แต่การใช้สิทธิดังกล่าวต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1358 วรรคสอง และ 1360 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับนางสมศรีซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำเลยเช่า โดยเสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 2,500 บาท น้อยกว่าเดิมที่เคยเสียค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ย่อมทำให้เจ้าของรวมคนอื่นซึ่งได้มอบหมายให้โจทก์เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้รับความเสียหาย โดยได้รับค่าเช่าน้อยลงจากเดิมและไม่ปรากฏว่า โจทก์กับเจ้าของรวมคนอื่นยินยอมด้วย นางสมศรีจึงไม่มีอำนาจที่จะทำสัญญาเช่ากับจำเลยในลักษณะดังกล่าวได้ สัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย ล.1 จึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยยังอยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าได้

          ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ไม่รับวินิจฉัยเรื่องที่จำเลยขอให้นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายมาหักค่าเช่าค้างชำระ เพราะไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นนั้นชอบหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าเรื่องการนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระ เป็นปัญหาที่ได้ยกขึ้นว่ากันแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นนั้น เห็นว่า จำเลยไม่ได้ให้การเกี่ยวกับเรื่องที่จะให้นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักชำระค่าเช่าค้างชำระ แต่เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 แล้ว โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันว่า เงินมัดจำประกันค่าเสียหายนี้ จะคืนให้ต่อเมื่อหักค่าเสียหายแล้ว ส่วนที่เหลือจะคืนให้ ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า และค้างชำระค่าเช่าเป็นเงิน 4,500 บาท พร้อมกำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ศาลชั้นต้นจะต้องนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายก่อนตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกันตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 การที่ศาลชั้นต้นไม่นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายมาหักให้แก่จำเลยตามสัญญาย่อมทำให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเกินกว่าที่โจทก์มีสิทธิ และเป็นกรณีที่ศาลใช้ดุลพินิจในเวลาพิพากษาคดีจึงเป็นพฤติการณ์ไม่เปิดช่องให้จำเลยยกปัญหาดังกล่าวขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้น จำเลยย่อมมีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ไม่รับวินิจฉัยในปัญหานี้จึงไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยสำหรับความรับผิดของจำเลยนั้น เมื่อศาลล่างทั้งสองยังไม่ได้วินิจฉัยประเด็นเรื่องการนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายจำนวน 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แต่ศาลชั้นต้นได้ดำเนินการสืบพยานจนเสร็จแล้ว ศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยไปเสียเลยทีเดียวโดยไม่ย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษาใหม่

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์เพียงใด เห็นว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าโดยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่กุมภาพันธ์ 2544 เป็นต้นมา ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 เดือน 15 วันเป็นเงิน 4,500 บาท โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นละเมิด จำเลยจึงต้องใช้ค่าเช่าค้างชำระดังกล่าวพร้อมกับรับผิดค่าเสียหายตลอดเวลาที่ยังอยู่ในที่ดินที่เช่า ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ศาลฎีกาเห็นว่าพอสมควรแล้ว แต่ต้องนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายดังกล่าวก่อนตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน”

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายจำนวน 9,000 บาท มาหักจากค่าเช่าค้างชำระ 4,500 บาท และค่าเสียหายที่จำเลยต้องรับผิดตามคำพิพากษาก่อน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

( มนูพงศ์ รุจิกัณหะ - ประทีป เฉลิมภัทรกุล - ชัยวัฒน์ เวียงธีรวัฒน์ )

     มาตรา 537    อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

มาตรา 1358 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีสิทธิจัดการ ทรัพย์สินรวมกัน

มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้ นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ
 
ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิได้ดอกผลตาม ส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น