ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร.  085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail:  leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1                   

ความเสียหายเดือดร้อนเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมาย

การที่นำแผ่นเหล็กและทำประตูเหล็กปิดกั้นก็เพราะมีบุคคลภายนอกเข้ามาใช้ทาง เข้าออกหอพัก และเพื่อเป็นการป้องกันทรัพย์สินของผู้ที่อาศัยอยู่ในหอพักเป็นการใช้สิทธิ ตามปกติวิสัยของผู้เป็นเจ้าของที่ดินในการคุ้มครองความปลอดภัยแก่ผู้ที่ อาศัยอยู่ในที่ดิน ถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นและ โจทก์เองก็สามารถประกอบกิจการค้าขายด้านหน้าร้านได้ตามปกติ ซึ่งอาจจะลดความสะดวกลงไปบ้าง แต่ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลย ใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความ เสียหาย หรือเดือดร้อนเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอัน ควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337

      คำพิพากษาศาลฎีกาที่-1820/2545

การที่จำเลยที่ 2 นำแผ่นเหล็กปิดกั้นประตูด้านข้างตึกแถวของโจทก์ หรือทำประตูเหล็กปิดกั้นปากทางเข้าออกหอพัก ล้วนได้กระทำภายในเขตโฉนดที่ดินของตนที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 และปากทางเข้าออกหอพักนั้นก็ไม่ได้ตกอยู่ในภารจำยอมอันจะทำให้โจทก์มีสิทธิ ใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว โดยเฉพาะการที่บุคคลใดจะใช้ประโยชน์จากที่ดินของบุคคลอื่นได้นั้นต้องมี สิทธิอันมีกฎหมายรองรับ เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิเช่นว่านี้จำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมมีสิทธิที่จะใช้สอย รวมทั้งมีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้นโดยมิชอบ ด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336

การที่จำเลยที่ 2 นำแผ่นเหล็กและทำประตูเหล็กปิดกั้นก็เพราะมีบุคคลภายนอกเข้ามาใช้ทางเข้าออก หอพัก และเพื่อเป็นการป้องกันทรัพย์สินของผู้ที่อาศัยอยู่ในหอพักเป็นการใช้สิทธิ ตามปกติวิสัยของผู้เป็นเจ้าของที่ดินในการคุ้มครองความปลอดภัยแก่ผู้ที่ อาศัยอยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 2 ถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นและ โจทก์เองก็สามารถประกอบกิจการค้าขายด้านหน้าร้านได้ตามปกติ ซึ่งอาจจะลดความสะดวกลงไปบ้าง แต่ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความ เสียหาย หรือเดือดร้อนเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอัน ควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337

ขณะทำสัญญาซื้อขายตึกแถว จำเลยที่ 1 ได้ตกลงให้โจทก์ทำประตูเหล็กปิดเปิดที่ผนังด้านข้างของตึกได้ แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้มีการทำบันทึกไว้เป็นหลักฐานและเป็นเพียง บุคคลสิทธิไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 2 ผู้ซื้อที่ดินต่อจากจำเลยที่ 1 และไม่ใช่กรณีผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

           โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนแผ่นเหล็กที่ปิดกั้นประตูด้าน ข้างตึกแถวของโจทก์และประตูเหล็กที่ปิดกั้นทางเข้าออกตลาดสดและหอพักออก หากไม่ยอมรื้อถอน ขอให้ศาลมีคำพิพากษาให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้ จ่ายและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,500บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนแผ่นเหล็กที่ปิดกั้นประตูด้านข้าง ตึกแถวของโจทก์ และประตูเหล็กที่ปิดกั้นปากทางเข้าออกตลาดสดและหอพักออก

          จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง

           ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนแผ่นเหล็กที่ปิดกั้นประตูด้านข้างตึกแถวของโจทก์ออก และให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้อง(วันที่ 24 กรกฎาคม 2540) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 2 จะรื้อถอนแผ่นเหล็กออก คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1

          โจทก์และจำเลยที่ 2 อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนที่ขอให้รื้อถอนแผ่นเหล็กที่ปิดกั้นประตูด้านข้างตึก แถวของโจทก์ และขอให้ใช้ค่าเสียหายจากการกระทำดังกล่าวเสียด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1835 ตำบลสมเด็จเจ้าพระยา (ตลาดสมเด็จ) อำเภอธนบุรี (บางลำภูล่าง)กรุงเทพมหานคร และ 7174 ตำบลสมเด็จเจ้าพระยา (ตลาดสมเด็จ) อำเภอคลองสาน(บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกัน จำเลยที่ 1 แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและก่อสร้างตึกแถวขายให้บุคคลอื่นโดยตกแถวด้านที่ติดถนน ท่าดินแดงมีประมาณ 20 ห้อง ตึกแถวด้านที่ติดถนนซอยท่าดินแดงมีประมาณ 10 ห้อง ส่วนที่ดินด้านหลังตึกแถวดังกล่าวก่อสร้างเป็นหอพักให้ผู้อื่นเช่า เมื่อปี 2518 โจทก์ซื้อตึกแถวเลขที่ 351/49 ซึ่งเป็นห้องริม ด้านหน้าติดถนนซอยท่าดินแดง 13 ด้านข้างติดปากทางเข้าออกหอพักจากจำเลยที่ 1 ในราคา 160,000 บาท ซึ่งแพงกว่าตึกแถวห้องอื่น ๆ ต่อมาปี 2536 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพร้อมกิจการหอพักให้แก่จำเลยที่ 2 ปี 2540 จำเลยที่ 2 นำแผ่นเหล็กปิดกั้นประตูด้านข้างตึกแถวของโจทก์และทำประตูเหล็กปิดกั้นปาก ทางเข้าออกหอพักสำหรับจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้ยกฟ้องและคดีถึงที่สุดแล้ว มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าการกระทำของจำเลยที่ 2 ดังกล่าวเป็นการละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยที่ 2 นำแผ่นเหล็กปิดกั้นประตูด้านข้างตึกแถวของโจทก์ก็ดีหรือทำประตูเหล็กปิดกั้น ปากทางเข้าออกหอพักก็ดี ล้วนได้กระทำภายในเขตโฉนดที่ดินของตนที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 ทั้งไม่ปรากฏว่าปากทางเข้าออกหอพักนั้นตกอยู่ในภารจำยอมอันจะทำให้โจทก์มี สิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว โดยเฉพาะการที่บุคคลใดจะใช้ประโยชน์จากที่ดินของบุคคลอื่นได้นั้นต้องมี สิทธิอันมีกฎหมายรองรับ เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิเช่นว่านี้ จำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมมีสิทธิที่จะใช้สอยรวมทั้งมีสิทธิขัดขวาง มิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งในข้อนี้จำเลยที่ 2 ก็นำสืบว่าที่ต้องนำแผ่นเหล็กและทำประตูเหล็กปิดกั้นก็เพราะมีบุคคลภายนอก เข้ามาใช้ทางเข้าออกหอพัก และเพื่อเป็นการป้องกันทรัพย์สินของผู้ที่อาศัยอยู่ในหอพักจึงได้กระทำเช่น นั้นเห็นได้ว่าเป็นการใช้สิทธิตามปกติวิสัยของผู้เป็นเจ้าของที่ดินในการ คุ้มครองความปลอดภัยแก่ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 2 กรณีถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่น และโจทก์เองก็สามารถประกอบกิจการค้าขายด้านหน้าร้านได้ตามปกติการถูกปิดด้าน ข้างก็เพียงแต่ทำให้คนในหอพักต้องเดินออกมาซื้อของทางหน้าร้านเท่านั้น โดยอาจลดความสะดวกลงไปบ้าง แต่ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความ เสียหายหรือเดือดร้อนเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและ เหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 นอกจากนี้โจทก์ยังออกสู่ทางสาธารณะทางด้านหน้าซึ่งติดถนนซอยท่าดินแดง 13 แม้โจทก์จะกล่าวอ้างว่า ขณะทำสัญญาซื้อขายตึกแถวเลขที่ 351/49 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทำประตูเหล็กปิดเปิดที่ผนังด้านข้างของตึกแถวได้ก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ปรากฏว่ามีการทำบันทึกไว้เป็นหลักฐาน และเป็นเพียงบุคคลสิทธิไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 2 ผู้ซื้อที่ดินต่อจากจำเลยที่ 1 ทั้งไม่ใช่กรณีผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกา การกระทำของจำเลยที่ 2 เป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ศาลอุทธรณ์พิพากษายก ฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
     พิพากษายืน
     ( สุเมธ ตังคจิวางกูร - ชวลิต ยอดเณร - ประเสริฐ เขียนนิลศิริ )