ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร.  085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail:  leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1 

ซื้อขายที่ดินตามที่วัดได้จริง

 จากหลักฐานแสดงให้เห็นว่าคู่กรณีมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินกันตามจำนวนเนื้อที่ตามที่วัดได้จริงหรือที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคา กล่าวคือเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินได้จำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนแล้ว มิใช่ให้คิดตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดินก่อนวันรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดิน

จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โดยระบุที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา ต่อมามีการทำสัญญากันใหม่โดยระบุจำนวนเนื้อที่ที่จะซื้อขายกันว่าให้ถือตามที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดิน การซื้อขายรายนี้จึงเป็นการซื้อขายที่ดิน โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ในสัญญามิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมายกแปลง ก่อนถึงกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานที่ดินได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่ตามที่จำเลยร้องขอปรากฎว่าแท้จริงที่ดินมีจำนวน 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10ตารางวา เจ้าพนักงานที่ดินจึงแก้ไขจำนวนเนื้อที่ที่ดิน ให้เป็นไปตามที่เจ้าพนักงานรังวัดใหม่ 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2103/2538

          เดิมโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่4ไร่1งาน69ตารางวาในราคาตารางวาละ3,100บาทต่อมาโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวใหม่โดยระบุว่าคู่กรณีทั้งสองฝ่ายตกลงจะซื้อขายกันในราคาตารางวาละ3,100บาทเหมือนเดิมตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินต่อมาจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามจำเลยเนื้อที่ที่เจ้าพนักงานรังวัดใหม่คือ4ไร่2งาน424/10ตารางวาแต่โจทก์จะยอมรับซื้อและชำระราคาที่ดินเฉพาะจำเลยเนื้อที่4ไร่67ตารางวาเท่านั้นดังนั้นเมื่อปรากฎว่าโจทก์และจำเลยเคยตกลงเลื่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปเพราะเจ้าพนักงานที่ดินยังทำการรังวัดไม่แล้วเสร็จย่อมแสดงให้เห็นว่าคู่กรณีมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทกันตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคากล่าวคือเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินพิพาทได้จำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนแล้วมิใช่ให้คิดตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่ทำหน้งสือสัญญาจะซื้อขายดังนั้นการที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามจำนวนเนื้อที่ที่โจทก์ประสงค์จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวอย่างไรก็ตามที่โจทก์จำเลยไปสำนักงานที่ดินเพื่อทำการโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื่อขายแต่มีปัญหาเกี่ยวกับการตีความในสัญญาซึ่งไม่อาจตกลงกันได้และทั้งสองฝ่ายต้องการให้ศาลเป็นผู้ตัดสินแสดงว่าโจทก์ปฏิเสธที่จะรับโอนที่ดินเฉพาะส่วนที่โจทก์เข้าใจว่าไม่ถูกต้องตามสัญญาจะซื้อขายเท่านั้นเห็นได้ว่ากรณีเป็นเรื่องที่โต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญายังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหาได้ไม่

          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2531 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตราจอง เลขที่ 2624 เลขที่ดิน 16ตำบลหนองแก อำเภอหัวหิน (ปราณบุรี) จังหวัดประจวบคีรีขันธ์เนื้อที่ 4 ไร่ 69 ตารางวา ราคาตารางวาละ 3,100 บาท เป็นเงิน5,173,900 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายและตราจองเอกสารท้ายฟ้องหมาย 2 และ 3 ตกลงนัดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 18 สิงหาคม 2531 เมื่อถึงวันนัดโจทก์เตรียมเงินไปชำระราคาที่ดินตามสัญญา แต่จำเลยขอเลื่อนไปอีก 45 วัน ต่อมาตกลงนัดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 28 กันยายน 2531เมื่อถึงวันนัดจำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่จะโอนกรรมสิทธิ์เนื้อที่เพิ่มขึ้นเป็น 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10 ตารางวา ซึ่งไม่ตรงกับเนื้อที่ที่ระบุไว้ในตราจอง เลขที่ 2624 และจะให้โจทก์ชำระราคาที่ดินเป็นเงิน 5,483,900 บาท โดยอ้างว่าในขณะนั้นตราจอง เลขที่2624 ระบุที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10 ตารางวา การกระทำของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายเพราะรังวัดเอาที่ดินข้างเคียงทางทิศเหนือซึ่งเป็นที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินรวมเข้ากับที่ดินของจำเลยด้วย เป็นเหตุให้มีที่ดินเพิ่มขึ้นอีก173.4 ตารางวา อันเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินจำนวนที่เพิ่มนั้น ก่อนฟ้องจำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญา โจทก์จึงได้มีหนังสือตอบปฏิเสธและแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวและชำระค่าปรับ 825,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตราจองเลขที่ 2624 เลขที่ดิน 16ตำบลหนองแก อำเภอหัวหิน (ปราณบุรี) จังหวัดประจวบคีรีขันธ์เนื้อที่ 4 ไร่ 69 ตารางวาเฉพาะส่วนที่ติดต่อกับที่ดินตราจองเลขที่ 1126 เลขที่ดิน 10 ตำบลหนองแก อำเภอหัวหิน (ปราณบุรี)จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ แก่โจทก์ ในราคา 5,173,900 บาทหากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจำเลยให้จำเลยชำระค่าปรับ 825,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือภายหลังที่หักเงินมัดจำและค่าปรับตามสัญญาแล้วเป็นเงิน 3,248,900 บาท จากโจทก์

          จำเลยให้การว่า เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตราจองเลขที่ 2624 ต่อกัน โดยระบุที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา ต่อมามีการทำสัญญากันใหม่ในวันที่3 มิถุนายน 2531 โดยระบุจำนวนเนื้อที่ที่จะซื้อขายกันว่าให้ถือตามที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ การซื้อขายรายนี้จึงเป็นการซื้อขายที่ดิน โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ในสัญญามิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมายกแปลง ก่อนถึงกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานที่ดินได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่ตามที่จำเลยร้องขอปรากฎว่าแท้จริงที่ดินมีจำนวน 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10ตารางวา เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์จึงแก้ไขจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในตราจอง เลขที่ 2624 ให้เป็นไปตามที่เจ้าพนักงานรังวัดใหม่ ดังนั้น การซื้อขายที่ดินแปลงนี้จึงเป็นการซื้อขายที่ดินโดยระบุเนื้อที่ไว้ในสัญญาว่ามีเนื้อที่ 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10ตารางวา ราคาตารางวาละ 3,100 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 5,711,440 บาทซึ่งที่ดินที่เจ้าพนักงานทำการรังวัดนี้ไม่ได้รังวัดรวมเอาที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินเข้ากับที่ดินของจำเลยด้วยตามที่โจทก์กล่าวอ้าง ต่อมาในวันที่ 28 กันยายน 2531 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน จำเลยพร้อมที่จะส่งมอบและจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวตามจำนวนเนื้อที่ที่เจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดใหม่ ในราคา 5,711,440 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมชำระราคาดังกล่าว จะชำระให้เพียง 5,173,900 บาท ตามจำนวนเนื้อที่ 4 ไร่ 69 ตารางวา ซึ่งไม่ถูกต้อง จำเลยจึงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายแก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินตราจอง เลขที่ 2624 ตำบลหนองแกอำเภอหัวหิน (ปราณบุรี) จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ เนื้อที่4 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 3,100 บาท ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่ 3 มิถุนายน 2531โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวใหม่โดยระบุว่าคู่กรณีทั้งสองฝ่ายตกลงจะซื้อขายกันเหมือนเดิมในราคาตารางวาละ3,100 บาท ตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ รายละเอียด ปรากฎตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3/1 ต่อมาวันที่ 28 กันยายน 2531จำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามจำนวนเนื้อที่ที่เจ้าพนักงานรังวัดใหม่คือ 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10 ตารางวาแต่โจทก์จะยอมรับซื้อและชำระราคาที่ดินเฉพาะจำนวนเนื้อที่4 ไร่ 67 ตารางวา เท่านั้น จึงตกลงกันไม่ได้ และโจทก์มาฟ้องคดีนี้คดีมีปัญหามาสู่ศาลฎีกาตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายและโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทในเนื้อที่4 ไร่ 69 ตารางวา ราคา 5,173,900 บาท แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่าเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2531 โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันใหม่ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3/1 ซึ่งระบุว่า "2 คู่กรณีทั้งสองฝ่ายตกลงจะซื้อขายกันเหมือนเดิมในราคาตารางวาละ 3,100 บาท ตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์" ร้อยตำรวจโทอุท้ย ประทุมทอง พนักงานสอบสวนสถานีตำรวจนครบาลพระโขนง พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้พิมพ์หนังสือสัญญาดังกล่าวเบิกความว่า คู่กรณีจะมีการซื้อขายกันเหมือนเดิมเป็นการซื้อขายที่ดินกันทั้งแปลง ในราคาตารางวาละ 3,100 บาท แต่รวมเป็นราคาทั้งสิ้นเท่าใด ไม่มีการระบุไว้ในสัญญาจะซื้อขายฉบับใหม่ที่ทำขึ้น แต่มีการะบุให้คำนวนราคาจากเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ เหตุที่ต้องคิดคำนวณจากจำนวนเนื้อที่ที่ดินนั้นเนื่องจากโจทก์และจำเลยยังโต้เถียงกันเกี่ยวกับจำนวนเนื้อที่ที่ดินอยู่ ไม่สามารถระบุเนื้อที่ที่แน่นอนได้จึงไม่อาจกำหนดราคาที่แน่นอนได้ โจทก์เบิกความว่า สาเหตุที่ไม่มีการระบุจำนวนเนื้อที่และราคาที่แน่นอนไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทที่ทำขึ้นใหม่เพราะโจทก์ได้บอกแก่จำเลยว่า ตามที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 ว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีเนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา นั้น ไม่ตรงกับที่โจทก์ได้ตรวจสอบกับกรมที่ดินและไม่เท่ากับเนื้อที่ของที่ดินตามตราจองเลขที่ 1126 ที่โจทก์ซื้อมาจากนางสุวรรณาก่อนแล้ว จำเลยจึงไม่ยอมให้ระบุจำนวนเนื้อที่ดินตามตราจองเลขที่ 2624 ไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายฉบับใหม่ โจทก์และจำเลยจึงตกลงกันว่าราคาซื้อขายที่ดินตราจองเลขที่ 2624 นั้น ให้คิดตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ในวันทำสัญญาฉบับใหม่(วันที่ 3 มิถุนายน 2531) ส่วนจำเลยเบิกความว่าเหตุที่มีการทำสัญญาตามข้อ 2 (หนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3/1) โดยที่ไม่ระบุจำนวนเนื้อที่ที่ดินในสัญญาก็เพราะโจทก์ได้ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์แล้วพบว่า ที่ดินตามตราจองเลขที่ 2624นั้นระบุจำนวนเนื้อที่ว่า 4 ไร่ 69 ตารางวา ส่วนในช่องจำนวนงานนั้นไม่ชัดเจนว่าเป็น 1 หรือ 0 งาน จึงทำให้โจทก์ต้องมาทำสัญญากับจำเลยใหม่ ต่อมาวันที่ 14 มิถุนายน 2531 จำเลยจึงไปติดต่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบถามว่าที่ดินของจำเลยมีจำนวนเนื้อที่เท่าใดได้รับคำแนะนำให้ยื่นเรื่องราวขอให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดที่ดินและจำเลยได้ดำเนินการขอรังวัดที่ดินแล้ว นอกจากนี้ ได้ความว่าโจทก์เองก็ทราบว่าก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จำเลยได้ไปทำการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทให้ ต่อมาวันที่ 8 สิงหาคม 2531 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์และจำเลยตกลงเลื่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปอีกเพราะเจ้าพนักงานที่ดินยังทำการรังวัดไม่แล้วเสร็จด้วย เมื่อรังวัดเสร็จแล้วปรากฎว่าที่ดินตราจองเลขที่ 2624 มีเนื้อที่ 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10 ตารางวาตามสำเนาตราจองเอกสารหมาย จ.14 ศาลฎีกาเห็นว่า จากพยานหลักฐานดังกล่าวมาแสดงให้เห็นว่าคู่กรณีมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทกันตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคา กล่าวคือเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินพิพาทได้จำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนแล้ว มิใช่ให้คิดตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3/1 ดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้นที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามจำนวนเนื้อที่ที่โจทก์ประสงค์จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว เพราะโจทก์จะต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและชำระราคาตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ดังได้วินิจฉัยมาแล้ว อย่างไรก็ตาม ที่โจทก์จำเลยไปสำนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ สาขาหัวหิน เพื่อทำการโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายแต่มีปัญหาเกี่ยวกับการตีความในสัญญาซึ่งไม่อาจตกลงกันได้ และทั้งสองฝ่ายต้องการให้ศาลเป็นผู้ตัดสินตามสำเนาบันทึกถ้อยคำเอกสารหมาย จ.8 แสดงว่าโจทก์ปฏิเสธที่จะรับโอนที่ดินเฉพาะส่วนที่โจทก์เข้าใจว่าไม่ถูกต้องตามสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น เห็นได้ว่ากรณีเป็นเรื่องที่โต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหาได้ไม่

          พิพากษายืน
 

( สมพงษ์ สนธิเณร - สมภพ โชติกวณิชย์ - ไพโรจน์ คำอ่อน )

 มาตรา 368    สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย

มาตรา 386    ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาหรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายการเลิกสัญญาเช่นนั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง

แสดงเจตนาดั่งกล่าวมาในวรรคก่อนนั้น ท่านว่าหาอาจจะถอนได้ไม่