ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร.  085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail:  leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

สาธารณูปโภคที่ดินแบ่งขายเป็นภาระจำยอม

ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินส่วนที่แนวกันสาดของตึกแถวปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาด้วยของจำเลยทด้วย โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่

เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถว ศาลฎีกาเห็นว่า ทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้ว รวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7171 - 7182/2552
 
          การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่า ก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาทโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้

          ปัญหาว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

          ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้าน บ. โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป. เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์
          ทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองเพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสองเสียหายอย่างไร อีกทั้งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสองไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง

ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286
ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่ จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลด ไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
 หน้าที่ในการบำรุงรักษาตามวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปได้อุทิศทรัพย์สินดังกล่าวให้ เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้โอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ที่ดินจะจัดสรรอยู่ในเขต
 ข้อ 31 ถ้าผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะขอยกเลิกการจัดสรรที่ดินที่ยังมิได้จำหน่ายทั้งหมดหรือบางส่วน ให้ยื่นคำขอตามแบบที่กระทรวงมหาดไทย กำหนดต่อคณะกรรมการ
 
มาตรา 1330  สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย

มาตรา 1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา 1390  ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
 
          คดีทั้งสิบสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ทั้งสิบสองสำนวนว่าโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามเดิม เรียกจำเลยในสำนวนแรกและสำนวนที่สองว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยในสำนวนที่สามและที่เจ็ดว่า จำเลยที่ 2 เรียกจำเลยในสำนวนที่สี่และที่หกว่า จำเลยที่ 3 เรียกจำเลยในสำนวนที่ห้าว่า จำเลยที่ 4 เรียกจำเลยในสำนวนที่แปดว่า จำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ในสำนวนที่เก้าว่า จำเลยที่ 6 ที่ 7 และที่ 8 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนที่สิบว่า จำเลยที่ 9 เรียกจำเลยในสำนวนที่สิบเอ็ดว่า จำเลยที่ 10 และเรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ในสำนวนที่สิบสองว่า จำเลยที่ 11 ที่ 12 ที่ 13 ที่ 14 และที่ 15 ตามลำดับ

          โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสิบสองสำนวนเป็นใจความอย่างเดียวกันขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองห้ามเข้าไปเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกต่อไป หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนเองโดยให้จำเลยทั้งสิบห้าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายกับให้จำเลยแต่ละสำนวนชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองเสร็จ

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          จำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

          ก่อนสืบพยานโจทก์ ทนายโจทก์ทั้งสองแถลงต่อศาลยอมรับข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ซื้อและได้ครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นชื่อของจำเลยแต่ละคน จากนั้นได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องและได้ครอบครองที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างโดยความสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว และยอมรับว่าโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่ฝ่ายจำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินพิพาทตั้งแต่ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาท

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสอง ห้ามจำเลยทั้งสิบห้าและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทดังกล่าวของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 4,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 4 ที่ 5 ที่ 9 และที่ 10 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 2,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 6 ถึงที่ 8 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท ให้จำเลยที่ 11 ถึงที่ 15 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยดังกล่าวและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสิบห้าใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสิบสองสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยกสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยก

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้เป็นพับ

          โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ดินโฉนดเลขที่ 24180 และ 24181 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/13 และ 202/14 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24176 และ 24177 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/9 และ 202/10 จำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24178 และ 24179 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/11 และ 202/12 จำเลยที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24175 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/8 จำเลยที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24171 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/4 จำเลยที่ 6 และที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24182 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/15 จำเลยที่ 8 มีชื่อในทะเบียนบ้านของตึกแถวเลขที่ 202/15 จำเลยที่ 9 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24172 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/5 จำเลยที่ 10 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24173 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/6 จำเลยที่ 11 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24174 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/7 ส่วนจำเลยที่ 12 ถึงที่ 15 มีชื่อในทะเบียนบ้านของตึกแถวเลขที่ 202/7 ตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ดังกล่าวเป็นอาคารพาณิชย์เรียงติดต่อกันรวม 12 คูหา ด้านหน้าตึกแถวที่เรียงติดต่อกันขนานกับถนนสายสำโรง-บางพลี ซึ่งเป็นทางหลวงโดยมีที่ดินพิพาทคั่นอยู่ตลอดแนว ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร ซึ่งบริษัทสินลาโภ จำกัด ได้ขายให้แก่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด และบริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด ได้ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินในโครงการดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ ตลอดแนวด้านหน้าตึกแถวของจำเลยแต่ละสำนวนมีกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทและบางคูหามีการต่อเติมกันสาดอะลูมิเนียมเพิ่มเติมรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเฉพาะกันสาดปูนซีเมนต์เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ทำขึ้นแต่แรกพร้อมกับการก่อสร้างตึกแถว โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทซึ่งมีชื่อบริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มาจากการขายทอดตลาดในคดีล้มละลายของศาลแพ่งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543 และจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของโจทก์ทั้งสองแล้ว ต่อมาโจทก์ทั้งสองแจ้งให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยทั้งสิบห้าเพิกเฉย

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์มีสิทธิยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองหรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดในคดีล้มละลาย จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ เห็นว่า การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 8 พฤษภาคม 2550 โดยแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และ ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่าก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นประการต่อไปว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 และเห็นว่า ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากโฉนดเล่ม 33 หน้า 68 แสดงว่าแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันตามข้อเท็จจริงในสำนวนก็ได้ความว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถว เมื่อพิเคราะห์ลักษณะของที่ดินพิพาทที่ด้านหนึ่งติดกับตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ตลอดแนวความยาวของตึกแถวอีกด้านหนึ่งอยู่ติดกับเขตทางหลวงสายสำโรง-บางพลี ตลอดแนวความยาวของที่ดิน ส่วนความกว้างของที่ดินพิพาทก็มีเพียง 7 เมตรเศษ ทั้งในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้ทำกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทลึก 1.5 เมตร จึงน่าเชื่อว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเองที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทั้งนี้โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดการที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ แต่อย่างไรก็ตามจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 เช่นกัน ดังนั้น ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้วสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองเป็นประการต่อไปว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลยหรือไม่ เห็นว่า ทางนำสืบของโจทก์เพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายอย่างไร อีกทั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินที่ก่อสร้างและตั้งรุกล้ำที่ดินพิพาทยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสองด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย คำขออื่นให้ยกค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์และค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
 
 
( สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์ - ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์ - วิรัช ชินวินิจกุล )

รับซื้อฝากที่ดินโดยไม่สุจริต- เพิกถอนนิติกรรม

สามีภริยาได้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาระหว่างสมรส จึงเป็นสินสมรส การที่ภริยาทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามีซึ่งเป็นคู่สมรส นิติกรรมการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายเมื่อผู้รับซื้อฝากรับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยไม่สุจริต สามีจึงมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างภริยา กับผู้รับซื้อฝากได้ทั้งหมด

สัญญาก่อนสมรสเป็นโมฆะ | สัญญาระหว่างสมรส

เมื่อคู่สมรสตกลงกันในขณะจดทะเบียนสมรสว่า ไม่ประสงค์จะให้บันทึกเกี่ยวกับทรัพย์สิน แต่ในวันเดียวกันทั้งสองฝ่ายมาขอบันทึกเพิ่มเติ่มว่าสามียกที่ดิน 1 แปลงให้ภริยา บันทึกครั้งหลังมิใช่สัญญาก่อนสมรสตาม แต่เป็นสัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่สามีภริยาทำไว้ต่อกันหรือสัญญาระหว่างสมรส ซึ่งคู่สมรสมีสิทธิบอกล้างได้ในขณะที่ยังเป็นสามีภริยากันอยู่หรือภายในกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่ขาดจากการเป็นสามีภริยากัน

ขณะสู่ขอไม่มีการตกลงเรื่องจดทะเบียนสมรส

แจ้งความว่าหญิงคู่หมั้นหลอกลวงไม่ยอมจดทะเบียนสมรสด้วย จัดงานแต่งใหญ่โต คู่หมั้นมีเพศสัมพันธ์กันแล้ว การเลิกราเป็นที่อับอายแก่หญิงมากกว่า เวลาไปสู่ขอก็ไม่ได้ตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนสมรสกันเมื่อใด จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของหญิงคู่หมั้น เพราะคู่หมั้นไม่ได้ถือเอาการจดทะเบียนสมรสเป็นเรื่องสำคัญมากกว่าที่จะได้อยู่กินกันฉันสามีภริยาเท่านั้น ชายจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหมั้นและเรียกสินสอดและของหมั้นคืนได้

ใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์กับใช้ทางเป็นการวิสาสะ

การใช้ทางแบบคุ้นเคยกันในลักษณะเพื่อนบ้านที่ต่างพื่งพาอาศัยกันและเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้วแม้จะได้นำดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทตลอดมาทุกปีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากใครก็ตาม ก็เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกของผู้ใช้ทางเท่านั้น พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทางไม่ใช่เป็นการแสดงเจตนาที่จะใช้ทาง