ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร.  085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail:  leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจำยอม

ข้อเท็จจริงจึงน่าเชื่อว่าผู้จัดสรรที่ดินแบ่งยายได้โฆษณาตามแผนผังที่ดินว่า มีถนนผ่านหน้าที่ดินทุกแปลงอันเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคในที่ดินที่จัดจำหน่ายเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติแล้ว ทั้งนี้ไม่ว่าการจัดสรรที่ดินจะมีการขออนุญาตหรือไม่ก็ตาม ปัญหาว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนที่ถูกกันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เห็นว่า แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินแต่แรก ก็เป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายว่าที่ดินทุกแปลงมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของกฎหมายดังกล่าว เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมา ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพตลอดไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2525/2552

          แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว

มาตรา 1390  ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันรื้อถอนอาคารที่จอดรถและประตูรั้วที่ปิดกั้นถนนในที่ดินโฉนดเลขที่ 122731 เลขที่ดิน 5519 ตำบลคลองตัน (บางกะปิฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง (บางกระปิ) กรุงเทพมหานคร และปรับที่ดินให้เป็นถนนดังเดิม หากจำเลยทั้งสามเพิกเฉย ขอให้โจทก์มีอำนาจเข้าดำเนินการรื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม

          จำเลยทั้งสามให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันรื้อถอนอาคารที่จอดรถและประตูรั้วที่ปิดกั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 122731 เลขที่ดิน 5519 ตำบลคลองตัน (บางกะปิฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร และปรับที่ดินให้เป็นถนนดังเดิม ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ส่วนคำขออื่นให้ยก

          จำเลยทั้งสามฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ได้ปลูกสร้างบ้านขายพร้อมที่ดิน ในโครงการพร้อมมิตรทาวน์เฮาส์โดยแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อย 24 แปลง โจทก์เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน ส่วนจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน กันที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ข้างบ้านของโจทก์และหน้าบ้านของจำเลยทั้งสาม มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ เห็นว่า ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ.2515 ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ดำเนินการในโครงการดังกล่าว ในข้อ 1. ระบุว่า “การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ...” และข้อ 30 “ระบุว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้...” โจทก์นำสืบว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดศรีสหมิตรก่อสร้าง ได้กันที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ระหว่างแปลง A8 ของโจทก์กับแปลง C22 และ B23 ซึ่งจำเลยทั้งสามรับโอนต่อมาไว้เป็นถนนและเป็นที่กลับรถและจอดรถตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง จัดทำขึ้น จำเลยทั้งสามนำสืบว่าที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ไม่มีแปลงใดจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมหรือระบุไว้เป็นทางสาธารณะ แต่ปรากฎตามรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินดังกล่าวมีการเว้นที่ว่างไว้หน้าที่ดินแปลงย่อยทั้ง 23 แปลง ซึ่งสอดคล้องกับแผนผังที่ดิน เว้นแต่ที่ดินแปลงเลขที่ 5519 อันเป็นที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งสามซึ่งอยู่หน้าที่ดินของจำเลยทั้งสามอีก 2 แปลงนั้น จำเลยทั้งสามอ้างว่าเป็นที่ดินแบ่งแยกมาตั้งแต่แรก แต่จากคำเบิกความของจำเลยที่ 3 ที่ตอบทนายโจทก์ถามค้านได้ความว่า โครงการพร้อมมิตรทาวน์เฮาส์เป็นไปตามแผนผังที่ดิน เพียงแต่อ้างว่าไม่เคยเห็นเอกสารดังกล่าวมาก่อนเท่านั้น ข้อเท็จจริงจึงน่าเชื่อว่าห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ได้โฆษณาตามแผนผังที่ดินว่า มีถนนผ่านหน้าที่ดินทุกแปลงอันเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินที่จัดจำหน่ายเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวข้างต้นแล้ว ทั้งนี้ไม่ว่าการจัดสรรที่ดินดังกล่าวจะมีการขออนุญาตหรือไม่ก็ตาม โดยในส่วนนี้เป็นการดำเนินการอีกขั้นตอนหนึ่ง หากฝ่าฝืนย่อมเป็นความผิด มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนที่ถูกกันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เห็นว่า แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการเช่นนั้นได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของกฎหมายดังกล่าว โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมา ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว ถึงแม้โจทก์จะมิได้ทักท้วงมาตั้งแต่ต้น ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมดังกล่าวสิ้นไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น”

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

( พิษณุ ดำรงเกียรติวัฒนา - พิทยา บุญชู - สิทธิชัย พรหมศร )

ขณะสู่ขอไม่มีการตกลงเรื่องจดทะเบียนสมรส

แจ้งความว่าหญิงคู่หมั้นหลอกลวงไม่ยอมจดทะเบียนสมรสด้วย จัดงานแต่งใหญ่โต คู่หมั้นมีเพศสัมพันธ์กันแล้ว การเลิกราเป็นที่อับอายแก่หญิงมากกว่า เวลาไปสู่ขอก็ไม่ได้ตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนสมรสกันเมื่อใด จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของหญิงคู่หมั้น เพราะคู่หมั้นไม่ได้ถือเอาการจดทะเบียนสมรสเป็นเรื่องสำคัญมากกว่าที่จะได้อยู่กินกันฉันสามีภริยาเท่านั้น ชายจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหมั้นและเรียกสินสอดและของหมั้นคืนได้

ห้ามทำการเป็นทนายความ  นักโทษด้วยกันเรียงอุทธรณ์ให้

ถ้าจำเลยซึ่งเป็นตัวความจะทำฟ้องอุทธรณ์ด้วยตนเอง นำมายื่นต่อศาลย่อมทำได้ไม่มีอะไรห้าม การที่จำเลยให้ผู้ต้องขังชายบุญรอดซึ่งต้องขังอยู่ในเรือนจำทำแทนให้ และลงลายมือชื่อไว้ทั้งในช่องผู้เรียงและผู้พิมพ์เป็นการให้เห็นได้อยู่ในตัวตามถ้อยคำ กล่าวคือว่าอุทธรณ์ของจำเลย ดังกล่าวมีผู้ต้องขังชายบุญรอดเป็นผู้แต่ง เพราะคำว่า "แต่ง" กับ "เรียง" นั้น ตามพจนานุกรมมีความหมายเหมือนกัน จึงต้องห้ามตามพระราชบัญญัติทนายความ พ.ศ. 2528 มาตรา 33

ใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์กับใช้ทางเป็นการวิสาสะ

การใช้ทางแบบคุ้นเคยกันในลักษณะเพื่อนบ้านที่ต่างพื่งพาอาศัยกันและเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้วแม้จะได้นำดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทตลอดมาทุกปีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากใครก็ตาม ก็เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกของผู้ใช้ทางเท่านั้น พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทางไม่ใช่เป็นการแสดงเจตนาที่จะใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์ แม้จะได้ใช้ทางมานานเกิน 10 ปี ก็ไม่ทำให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของตนได้

ภาระจำยอมที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินขาย

เจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถวศาลฎีกาเห็นว่าทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้วรวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย

การครอบครองปรปักษ์ขาดตอนเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ

การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ถือเอาระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบครองที่ต้องครอบครองติดต่อกัน ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นหรือไม่ และไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของหากบุคคลภายนอกรับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต 

เจ้าของที่ดินมีสิทธิสร้างแผงร้านค้าบนทางภาระจำยอมหรือไม่?

สภาพของที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นเพียงทางเดินเท่านั้น รถยนต์ไม่สามารถเข้าออกได้เพราะมีขั้นบันไดลงไปสู่ถนนสาธารณะ การที่เจ้าของที่ดินสร้างแผงร้านค้าโดยเว้นทางเท้าไว้ถึง 2.50 เมตร จึงไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหรือไม่? ศาลเห็นว่าทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของผู้อื่นนั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรร ดังนั้น ไม่ว่ารถยนต์จะสามารถเข้าออกทางได้หรือไม่ก็ตาม