ReadyPlanet.com
dot
รวมกฎหมายและฎีกา
dot
bulletกฎหมายทั่วไป
bulletคดีครอบครัว
bulletคำพิพากษาคดีอาญา
bulletที่ตั้งสำนักงาน
bulletซื้อขายเช่าซื้อขายฝาก
bulletครอบครองปรปรปักษ์
bulletผู้จัดการมรดก
bulletกฎหมายแรงงาน
bulletทรัพย์สินกรรมนสิทธิ์
bulletหลักฐานการกู้ยืมเงิน
bulletสัญญาตัวแทน
bulletซื้อขายที่ดิน
bulletสัญญาเช่า
bulletลาภมิควรได้
bulletผู้คำประกัน
bulletคดีล้มละลาย
bulletแบบฟอร์มสัญญา
bulletพ.ร.บ. ทนายความ




เจ้าของใหม่รับโอนมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทน

   -ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ

     โทร.085-9604258

   -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์   

   (1) @leenont 

   (2) @peesirilaw  

   (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์

  -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE

เจ้าของใหม่รับโอนมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทน

กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนอย่างไร? ครอบครองปรปักษ์มายังไม่ครบ 10 ปี แล้วเปลี่ยนเจ้าของใหม่ หากเจ้าของใหม่เป็นผู้รับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ให้ครบ 10 ปี จึงจะใช้ยันทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของเจ้าของใหม่ได้

การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ถือเอาระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบครองที่ต้องครอบครองติดต่อกัน ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นหรือไม่ และไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของหากบุคคลภายนอกรับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป

           ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้เป็นการที่ ช. เจ้าของเดิมขายที่ดินพิพาทให้บิดาของโจทก์ทั้งห้าในขณะที่จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินดังกล่าวยังไม่ครบสิบปี จากนั้นบิดาโจทก์ทั้งห้าก็ยกที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งห้า จำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าโจทก์ทั้งห้ารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่สุจริตและไม่มีค่าตอบแทน แต่มิได้ให้การว่าบิดาของโจทก์ทั้งห้ารับโอนโดยไม่สุจริต จึงไม่มีประเด็นว่าบิดาของโจทก์ทั้งห้าซื้อที่ดินพิพาทมาจาก ช. เจ้าของเดิมโดยไม่สุจริตและต้องถือว่าบิดาโจทก์ทั้งห้าซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 การครอบครองปรปักษ์ของจำเลยทั้งสองจึงขาดตอนตั้งแต่บิดาโจทก์ทั้งห้ารับโอนมาแล้วแม้โจทก์ทั้งห้าจะรับโอนที่ดินพิพาทมาจากบิดาโดยไม่เสียค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตแต่จำเลยทั้งสองก็ครอบครองที่ดินดังกล่าวยังไม่ครบสิบปีนับแต่วันที่บิดาโจทก์รับโอนมาจาก ช. จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
         
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8700/2550
 
          จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของ ช. เมื่อ ช. ขายที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บิดาโจทก์ทั้งห้าก่อนจำเลยทั้งสองครอบครองครบกำหนดสิบปี จำเลยทั้งสองไม่อาจยกการครอบครองดังกล่าวขึ้นยันบิดาโจทก์ทั้งห้าได้ การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งสองจึงขาดตอนตั้งแต่บิดาโจทก์ทั้งห้าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนแล้ว จำเลยทั้งสองจะต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองที่ดินพิพาทใหม่ จะนำระยะเวลาที่จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินของ ช. มานับรวมด้วยไม่ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินพิพาทหลังจากบิดาโจทก์ทั้งห้าได้กรรมสิทธิ์มายังไม่ครบสิบปี จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์
          แม้โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 จะเป็นผู้มอบอำนาจหลายคน แต่ต่างเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินและบ้านพิพาท จึงเป็นผู้มีอำนาจร่วมกันมอบอำนาจให้โจทก์ที่ 5 ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกระทำการมากกว่าครั้งเดียวโดยเสียอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ข้อ 7 (ข) ซึ่งกำหนดไว้ 30 บาท ปรากฏว่าใบมอบอำนาจของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 ติดอากรแสตมป์ 30 บาท โจทก์ที่ 5 จึงมีอำนาจฟ้องแทนโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 ได้
 
มาตรา 1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
 
          โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดิน และบ้านพิพาทของโจทก์ทั้งห้า และส่งมอบที่ดินและบ้านหลังดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งห้า กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะส่งมอบที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ทั้ง

          จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

          โจทก์ทั้งห้าอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากบ้านและที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งห้า ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบบ้านและที่ดินดังกล่าวและร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบบ้านและที่ดินแก่โจทก์ทั้งห้า

          จำเลยทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายชาลี เมื่อปี 2537 นายชาลีได้ขายที่ดินดังกล่าวและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายสุนันท์บิดาโจทก์ทั้งห้าตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน ต่อมาวันที่ 1 เมษายน 2541 นายสุนันท์จดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งห้าตามสำเนาโฉนดที่ดิน จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทมาตั้งแต่ปี 2533 ถึงปัจจุบัน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อแรกมีว่า จำเลยทั้งสองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ โดยจำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งห้าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ทั้งห้าโดยการให้โดยเสน่หา ไม่เสียค่าตอบแทนจึงมิใช่บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยทั้งสองสามารถนับระยะเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่บิดาโจทก์ทั้งห้ารับโอนกรรมสิทธิ์จากนายชาลีรวมกับระยะเวลาที่โจทก์ทั้งห้าได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากบิดาโจทก์ทั้งห้าต่อเนื่องกันมาจนถึงวันฟ้อง เมื่อเป็นระยะเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้วนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ ตามทางนำสืบของจำเลยทั้งสองจะเห็นได้ว่าการครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2533 เป็นต้นมา เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทในขณะที่ที่ดินดังกล่าวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายชาลี จำเลยทั้งสองจะต้องครอบครองที่ดินดังกล่าวโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่านายชาลีได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่บิดาโจทก์ทั้งห้าและมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บิดาโจทก์ทั้งห้าก่อนครบกำหนดสิบปี จำเลยทั้งสองจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกการครอบครองขึ้นยันบิดาโจทก์ทั้งห้าได้ การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งสองได้ขาดตอนตั้งแต่บิดาโจทก์ทั้งห้าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนแล้ว หากจำเลยทั้งสองจะครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ทั้งห้าจำเลยทั้งสองจะต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองที่ดินดังกล่าวใหม่ จะนำระยะเวลาที่จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินของนายชาลีมานับรวมด้วยไม่ได้ ซึ่งจำเลยทั้งสองยังครอบครองที่ดินพิพาทเมื่อบิดาโจทก์ทั้งห้าและโจทก์ทั้งห้าได้กรรมสิทธิ์มายังไม่ครบสิบปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยไว้โดยชอบแล้ว ศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยซ้ำอีก ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า หนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีปิดอากรแสตมป์เพียง 30 บาท เป็นการปิดอากรแสตมป์ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทั้งห้าจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า แม้จำเลยทั้งสองจะมิได้ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แต่เนื่องจากเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียว โดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยเสียก่อน เห็นว่า แม้โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 จะเป็นผู้มอบอำนาจหลายคน แต่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 เป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินและบ้านพิพาท จึงเป็นผู้มีอำนาจร่วมกันและมอบอำนาจให้โจทก์ที่ 5 ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกระทำการมากกว่าครั้งเดียวต้องเสียอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ข้อ 7 (ข) ซึ่งกำหนดไว้ 30 บาท ปรากฏว่าใบมอบอำนาจของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 ติดอากรแสตมป์ 30 บาท จึงถูกต้องแล้ว โจทก์ที่ 5 มีอำนาจฟ้องแทนโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 ได้ ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า เอกสารหมาย จ. 10 เป็นเอกสารที่โจทก์มิได้ส่งสำเนาเอกสารต่อศาลและส่งให้แก่จำเลยทั้งสองก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า 7 วัน ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 90 จึงไม่อาจรับฟังเอกสารดังกล่าวได้นั้น เห็นว่า เอกสารหมาย จ. 10 เป็นสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นเอกสารสำคัญเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมศาลฎีกามีอำนาจรับฟังเอกสารดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
          พิพากษายืน
 
 หมายเหตุ
          การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ถือเอาระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบครองที่ต้องครอบครองติดต่อกัน ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นหรือไม่ และไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5432/2536, 1088/2519, 5086/2532) การที่เจ้าของโอนอสังหาริมทรัพย์ของตนที่มีผู้อื่นครอบครองปรปักษ์อยู่ให้บุคคลภายนอกก่อนครบระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 หากบุคคลภายนอกรับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544) แต่หากบุคคลภายนอกรับโอนโดยไม่สุจริตหรือมิได้เสียค่าตอบแทนย่อมไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรา 1299 วรรคสอง ทำให้ผู้ครอบครองปรปักษ์สามารถนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ติดต่อกันได้

           ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้เป็นการที่ ช. เจ้าของเดิมขายที่ดินพิพาทให้บิดาของโจทก์ทั้งห้าในขณะที่จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินดังกล่าวยังไม่ครบสิบปี จากนั้นบิดาโจทก์ทั้งห้าก็ยกที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งห้า จำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าโจทก์ทั้งห้ารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่สุจริตและไม่มีค่าตอบแทน แต่มิได้ให้การว่าบิดาของโจทก์ทั้งห้ารับโอนโดยไม่สุจริต จึงไม่มีประเด็นว่าบิดาของโจทก์ทั้งห้าซื้อที่ดินพิพาทมาจาก ช. เจ้าของเดิมโดยไม่สุจริตและต้องถือว่าบิดาโจทก์ทั้งห้าซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 การครอบครองปรปักษ์ของจำเลยทั้งสองจึงขาดตอนตั้งแต่บิดาโจทก์ทั้งห้ารับโอนมาแล้วแม้โจทก์ทั้งห้าจะรับโอนที่ดินพิพาทมาจากบิดาโดยไม่เสียค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตแต่จำเลยทั้งสองก็ครอบครองที่ดินดังกล่าวยังไม่ครบสิบปีนับแต่วันที่บิดาโจทก์รับโอนมาจาก ช. จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
         
  สิรภพ รอดภาษา

 




ครอบครองปรปักษ์/ภาระจำยอม/ทางจำเป็น

ทำการเปลี่ยนแปลงซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
ผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง
จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิด
"ทางจำเป็น" จำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น
ทำที่จอดรถในทางภาระจำยอม
นำที่ดินตกเป็นภาระจำยอมแล้วขายทอดตลาด
สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจำยอม
อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป
การครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่?
สาธารณูปโภคที่ดินแบ่งขายเป็นภาระจำยอม
พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทาง
ให้ใช้ทางเอื้ออารีเป็นการถือวิสาสะคุ้นเคยกัน
ภาระจำยอมหมดประโยชน์หรือไม่?
ใช้ทาง 50 ปีก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอม
คนต่างด้าวครอบครองปรปักษ์ห้องชุด
โจทก์ไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น