ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร.  085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail:  leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป

สภาพของที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นเพียงทางเดินเท่านั้น รถยนต์ไม่สามารถเข้าออกได้เพราะมีขั้นบันไดลงไปสู่ถนนสาธารณะ การที่เจ้าของที่ดินสร้างแผงร้านค้าโดยเว้นทางเท้าไว้ถึง 2.50 เมตร จึงไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหรือไม่? ศาลเห็นว่าทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของผู้อื่นนั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรร ดังนั้น ไม่ว่ารถยนต์จะสามารถเข้าออกทางได้หรือไม่ก็ตาม ก็ห้ามมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกการสร้างแผงร้านค้าย่อมเป็นการกีดขวางการใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6226/2552
 
          ทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรรของจำเลยทั้งสอง ไม่ว่ารถยนต์จะสามารถใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกได้หรือไม่ก็ตาม บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1390 ห้ามมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก การที่จำเลยทั้งสองทำการปลูกสร้างหรือก่อสร้างแผงร้านค้าลงในที่ดินย่อมเป็นการกีดขวางการใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมดังกล่าวอันจะเป็นเหตุทำให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ในโครงการของจำเลยทั้งสอง การกระทำของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงถือได้ว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
 
มาตรา 1390  ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
 
          โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและแผงร้านค้าที่ปลูกสร้างปิดกั้นทางภาระจำยอมให้กลับคืนสู่สภาพเดิม หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาสั่งให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนเองโดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และห้ามจำเลยทั้งสองกับบริวารเกี่ยวข้องในทางภาระจำยอมอีกกับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าขาดประโยชน์อัตราเดือนละ 27,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภาระจำยอม

          จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและสิ่งกีดขวางอื่นใดที่อยู่บนทางภาระจำยอม ภายในพื้นที่ระบายสีแดงตามรูปแผนที่สังเขปแสดงแนวเขตของทางพิพาทออกไปทั้งสิ้น และจัดทำทางพิพาทให้กลับคืนสู่สภาพเดิม กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นให้ยก

          จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้น 3,000 บาท และค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,400 บาท แทนโจทก์

          จำเลยทั้งสองฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นตามที่โจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20491 ตำบลอ่าวนาง อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ ซึ่งได้จดทะเบียนให้ตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมเรื่องทางเดินของที่ดินในโครงการหมู่บ้านอ่าวนางอาเขต ตามสำเนาโฉนดที่ดิน โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 21627 ตำบลอ่าวนาง อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งที่จำเลยที่ 1 จัดสรรขาย ทางพิพาทมีด้านหน้ากว้าง 3.50 เมตร ด้านหลังกว้างประมาณ 5 เมตร เป็นที่ดินทางภาระจำยอมอยู่ตรงข้ามทางเข้าบ้านโจทก์ซึ่งเป็นทางเข้าออกที่ดินจัดสรรสู่ทางสาธารณะตามที่ระบายสีแดงในสำเนาโฉนดที่ดิน และปรากฏในจุดหมายเลข 1 ตามแผนผังที่ดินจัดสรร ต่อมาเมื่อปี 2541 จำเลยทั้งสองได้สร้างแผงร้านค้าโครงเหล็กกว้าง 1.50 เมตร 5 คูหา ในที่ดินซึ่งเป็นทางภาระจำยอม

          คดีมีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะสร้างแผงร้านค้าในที่ดินอันเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ โดยจำเลยทั้งสองฎีกาว่าสภาพของที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นเพียงทางเดินเท่านั้น รถยนต์ไม่สามารถเข้าออกได้เพราะมีขั้นบันไดลงไปสู่ถนนสาธารณะ การที่จำเลยทั้งสองสร้างแผงร้านค้าโดยเว้นทางเท้าไว้ถึง 2.50 เมตร จึงไม่เป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่อย่างใดนั้น เห็นว่า ทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรรของจำเลยทั้งสอง ดังนั้น ไม่ว่าทางพิพาทดังกล่าว รถยนต์จะสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้หรือไม่ก็ตาม บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ห้ามมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก การที่จำเลยทั้งสองทำการปลูกสร้างหรือก่อสร้างแผงร้านค้าลงในที่ดินย่อมเป็นการกีดขวางการใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมดังกล่าวอันจะเป็นเหตุทำให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ในโครงการของจำเลยทั้งสองการกระทำของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงถือได้ว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาประการต่อมาว่า เมื่อรถยนต์ไม่สามารถผ่านทางพิพาทเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้แล้วสภาพภาระจำยอมจึงใช้เป็นเพียงทางเดินเท้าเท่านั้น เป็นเรื่องที่ภาระจำยอมบางส่วนไม่มีความจำเป็นซึ่งย่อมต้องหมดสภาพไปเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของภารยทรัพย์นั้น เห็นว่า ทางพิพาทตามที่ระบายสีแดงในสำเนาโฉนดที่ดิน และจุดหมายเลข 1 ตามแผนผังที่ดินจัดสรร เป็นทางในโครงการที่ดินและหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยทั้งสองที่เชื่อมต่อกับทางหลวงจังหวัดสายสุสานหอยเจ็ดสิบห้าล้านปี - บ้านอ่าวนาง - หาดนพรัตน์ธารา อันเป็นถนนสาธารณะสายหลักสายหนึ่งของจังหวัดกระบี่ จึงไม่น่าเชื่อว่าโจทก์และผู้ซื้อโครงการที่ดินและบ้านจัดสรรของจำเลยทั้งสองจะใช้ทางพิพาทเพียงเพื่อเป็นทางเท้าเดินเข้าออกสู่ถนนสาธารณะเท่านั้น ข้อกล่าวอ้างตามฎีกาของจำเลยทั้งสองที่ว่าทางภาระจำยอมพิพาทบางส่วนหมดสภาพไปจึงขัดต่อเหตุผล ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่กีดขวางออกไปจากทางภาระจำยอมพิพาทนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองล้วนฟังไม่ขึ้น”
          พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 3,000 บาท แทนโจทก์
 
 
( ชัยวัฒน์ เวียงธีรวัฒน์ - มานัส เหลืองประเสริฐ - อาวุธ ปั้นปรีชา )
 

สัญญาก่อนสมรสเป็นโมฆะ | สัญญาระหว่างสมรส

เมื่อคู่สมรสตกลงกันในขณะจดทะเบียนสมรสว่า ไม่ประสงค์จะให้บันทึกเกี่ยวกับทรัพย์สิน แต่ในวันเดียวกันทั้งสองฝ่ายมาขอบันทึกเพิ่มเติ่มว่าสามียกที่ดิน 1 แปลงให้ภริยา บันทึกครั้งหลังมิใช่สัญญาก่อนสมรสตาม แต่เป็นสัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่สามีภริยาทำไว้ต่อกันหรือสัญญาระหว่างสมรส ซึ่งคู่สมรสมีสิทธิบอกล้างได้ในขณะที่ยังเป็นสามีภริยากันอยู่หรือภายในกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่ขาดจากการเป็นสามีภริยากัน 

ขณะสู่ขอไม่มีการตกลงเรื่องจดทะเบียนสมรส

แจ้งความว่าหญิงคู่หมั้นหลอกลวงไม่ยอมจดทะเบียนสมรสด้วย จัดงานแต่งใหญ่โต คู่หมั้นมีเพศสัมพันธ์กันแล้ว การเลิกราเป็นที่อับอายแก่หญิงมากกว่า เวลาไปสู่ขอก็ไม่ได้ตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนสมรสกันเมื่อใด จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของหญิงคู่หมั้น เพราะคู่หมั้นไม่ได้ถือเอาการจดทะเบียนสมรสเป็นเรื่องสำคัญมากกว่าที่จะได้อยู่กินกันฉันสามีภริยาเท่านั้น ชายจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหมั้นและเรียกสินสอดและของหมั้นคืนได้ 

ใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์กับใช้ทางเป็นการวิสาสะ

การใช้ทางแบบคุ้นเคยกันในลักษณะเพื่อนบ้านที่ต่างพื่งพาอาศัยกันและเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้วแม้จะได้นำดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทตลอดมาทุกปีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากใครก็ตาม ก็เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกของผู้ใช้ทางเท่านั้น พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทางไม่ใช่เป็นการแสดงเจตนาที่จะใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์ แม้จะได้ใช้ทางมานานเกิน 10 ปี ก็ไม่ทำให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของตนได้

ภาระจำยอมที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินขาย
เจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถวศาลฎีกาเห็นว่าทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้วรวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย

การครอบครองปรปักษ์ขาดตอนเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ

การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ถือเอาระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบครองที่ต้องครอบครองติดต่อกัน ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นหรือไม่ และไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของหากบุคคลภายนอกรับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต