
ทำการเปลี่ยนแปลงซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร. 085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ) -ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail: leenont0859604258@yahoo.co.th -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (5) ID line : (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3) peesirilaw หรือ (4) @peesirilaw (5) @leenont1 ปักเสาไฟฟ้าบนทางภาระจำยอมไม่เป็นการเปลี่ยนแปลงในทางภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นในภารยทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4595/2551 บันทึกข้อตกลงทางภาระจำยอมเรื่องทางเดินและทางรถยนต์ระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อตกลงให้ปักเสาไฟฟ้าลงบนที่ดิน ที่เป็นทางภาระจำยอม แต่ปัจจุบันบ้านเมืองเปลี่ยนแปลงและเจริญมากขึ้น การใช้ไฟฟ้าตามสถานที่ต่าง ๆ ที่เป็นที่อาศัยหรือใช้ประกอบกิจการย่อมเป็นสิ่งจำเป็นต่อประชาชนทั่วไป การที่จำเลยให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคติดตั้งเสาไฟ้ฟ้าและพาดสายไฟฟ้าบนที่ดินภาระจำยอมเพื่อนำไปใช้ในที่ดินของจำเลยโดยปักเสาไฟฟ้าตามแนวยาวของทาง ภาระจำยอมด้านข้าง ไม่เป็นการกีดขวางทางเข้าออกจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ทำการเปลี่ยนแปลงในทางภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นในภารยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 จำเลยย่อมมีสิทธิกระทำได้ ทางเดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินส่วนที่แนวกันสาดของตึกแถวปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาด้วยของจำเลยด้วย โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถว ศาลฎีกาเห็นว่า ทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้ว รวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย สิ่งปลูกสร้างที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำต้องรื้อถอนเพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์ ที่ดินพิพาทผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากันที่ดินไว้เป็นทางเข้าออกเพื่อไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรรวมถึงที่ดินของจำเลยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทต้องรื้อถอนออกไปเพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7171 - 7182/2552 ปัญหาว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้าน บ. โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป. เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ ทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองเพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสองเสียหายอย่างไร อีกทั้งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสองไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ มาตรา 1390 ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสิบสองสำนวนเป็นใจความอย่างเดียวกันขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองห้ามเข้าไปเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกต่อไป หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนเองโดยให้จำเลยทั้งสิบห้าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายกับให้จำเลยแต่ละสำนวนชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองเสร็จ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง ก่อนสืบพยานโจทก์ ทนายโจทก์ทั้งสองแถลงต่อศาลยอมรับข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ซื้อและได้ครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นชื่อของจำเลยแต่ละคน จากนั้นได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องและได้ครอบครองที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างโดยความสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว และยอมรับว่าโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่ฝ่ายจำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินพิพาทตั้งแต่ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสอง ห้ามจำเลยทั้งสิบห้าและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทดังกล่าวของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 4,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 4 ที่ 5 ที่ 9 และที่ 10 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 2,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 6 ถึงที่ 8 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท ให้จำเลยที่ 11 ถึงที่ 15 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยดังกล่าวและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสิบห้าใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสิบสองสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยกสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยก จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 อุทธรณ์ โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์มีสิทธิยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองหรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดในคดีล้มละลาย จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ เห็นว่า การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 8 พฤษภาคม 2550 โดยแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และ ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่าก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นประการต่อไปว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 และเห็นว่า ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากโฉนดเล่ม 33 หน้า 68 แสดงว่าแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันตามข้อเท็จจริงในสำนวนก็ได้ความว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถว เมื่อพิเคราะห์ลักษณะของที่ดินพิพาทที่ด้านหนึ่งติดกับตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ตลอดแนวความยาวของตึกแถวอีกด้านหนึ่งอยู่ติดกับเขตทางหลวงสายสำโรง-บางพลี ตลอดแนวความยาวของที่ดิน ส่วนความกว้างของที่ดินพิพาทก็มีเพียง 7 เมตรเศษ ทั้งในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้ทำกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทลึก 1.5 เมตร จึงน่าเชื่อว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเองที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทั้งนี้โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดการที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ แต่อย่างไรก็ตามจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 เช่นกัน ดังนั้น ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้วสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองเป็นประการต่อไปว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลยหรือไม่ เห็นว่า ทางนำสืบของโจทก์เพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายอย่างไร อีกทั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน” พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินที่ก่อสร้างและตั้งรุกล้ำที่ดินพิพาทยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสองด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย คำขออื่นให้ยกค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์และค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 851/2552 จำเลยเพียงต่อสู้ไว้ในคำให้การว่า โจทก์เป็นเพียงเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับบุคคลอื่น และฟ้องคดีโดยไม่ได้รับมอบอำนาจหรือได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเท่านั้น ดังนั้น ที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์แบ่งแยกมาจากตราจองเลขที่ 22 แล้วตราจองเลขที่ 22 ได้มีการแบ่งแยกในนามเดิมและแบ่งหักเป็นสาธารณประโยชน์อีก จึงมีปัญหาว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทกันอยู่ในเขตโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์หรือไม่ และทางนำสืบของโจทก์ก็ไม่ปรากฏว่าหลักฐานแน่ชัดว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทอยู่ในโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นเรื่องนอกประเด็น และเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ตามบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระบุไว้ว่า ที่ดินของโจทก์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยในเรื่องทางเดินซึ่งหมายความว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งเป็นทางเท้าติดกับตึกแถวของจำเลยเดินผ่านหรือเดินเข้าออกไปยังถนนสาธารณะหรือที่อื่นใดก็ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะไปหวงห้ามมิให้เดินผ่าน เมื่อจำเลยนำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอม ก่อสร้างกันสาดหลังคาอะลูมิเนียมเป็นการถาวร นำชั้นมาวางของขายและนำรถยนต์มาจอดบนทางเท้าและทำประตูเปิดปิด ทำให้โจทก์และประชาชนอื่นไม่สามารถเดินผ่านทางภาระจำยอมไปได้โดยสะดวก การกระทำของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์เป็นการก่อภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1388 อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงต้องรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยที่อยู่บนทางภาระจำยอมออกไป ศาสชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์และต้องรื้อถอนออกไปตามฟ้องหรือไม่ จึงรวมถึงการที่จำเลยนำสิ่งของวัสดุก่อสร้างมาวางไว้บนทางภาระจำยอมและจะต้องขนย้ายออกไปด้วย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ จำเลยฎีกา คำพิพากษาฎีกาที่ 1023/2546 การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้
การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไปโดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ เป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลง ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลย จำเลยมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถว เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964และ 88965 เนื้อที่ 8 ไร่เศษ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันสามารถออกสู่ทางสาธารณะได้2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือ และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตก โจทก์ซื้อที่ดินทั้งหมดมาเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาวเขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์โดยเทปูนต่อจากตัวตึกแถวเป็นชั้นยกพื้นจากแนวที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว ต่อเติมตึกแถวและกันสาดปูนและกันสาดผ้าใบยื่นเข้ามาในแนวเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายวัสดุที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง บนที่ดินของโจทก์ทั้ง 4 แปลง และได้ยื่นขอรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัดและการชี้แนวเขตที่ดินของโจทก์ ประกอบกับเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นก็ไม่ให้ความร่วมมืออีกด้วยทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะได้ขออนุญาตปลูกสร้างตึกของโจทก์ต่อทางราชการตั้งแต่ปี 2532 เมื่อได้รับอนุญาตแล้วโจทก์ก็ไม่สามารถก่อสร้างได้เพราะเหตุดังกล่าวข้างต้นโจทก์ต้องยื่นคำขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างต่อทางราชการต่อมาทุกปี โครงการก่อสร้างตึกสูงของโจทก์มีมูลค่าหลายร้อยล้านบาท หากก่อสร้างได้ตามกฎหมายจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนจำนวนมาก โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสภาพที่เหมือนในปัจจุบัน โดยจำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆ นอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถวส่วนการเทปูนต่อจากตัวตึกแถวเป็นชั้นยกพื้นจากแนวที่ดินเพื่อใช้เป็นถนนด้านหน้านั้นนายสมชายเป็นผู้ดำเนินการ หลังจากซื้อที่ดินและตึกแถวมาแล้วจำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว เมื่อนับรวมกับระยะเวลาที่นายสมชายครอบครองก่อนขายให้จำเลยอีก 6 ปีแล้ว เป็นเวลาถึง 16 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินบริเวณที่ครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลย อย่างไรก็ตาม หากฟังว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ก็เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) แขวงลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) เขตบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานครเฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักรกรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4 ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างต่อเติมกันสาดปูนและทางเท้าภายหลังจากที่จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ แล้ว โจทก์ซื้อที่ดินของโจทก์ตามฟ้องทั้งสี่แปลง มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนต่อกรมที่ดินอย่างถูกต้อง จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้า อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา การที่จำเลยกล่าวอ้างว่าครอบครองและใช้สอยสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำโดยสงบและเปิดเผย จึงไม่เป็นความจริง หากจะฟังว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์จริง ก็ไม่สามารถใช้ยันต่อโจทก์ได้ เพราะจำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมเมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วโจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526 เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว มิอาจนับระยะเวลาครอบครองมาตั้งแต่ปี 2523 ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลย โจทก์และจำเลยฎีกา พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัดต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถว เลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลย พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้วเชื่อได้ว่าห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง 1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลยแต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอม เพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ( สุรชาติ บุญศิริพันธ์ - กิติศักดิ์ กิติคุณไพโรจน์ - กำธร โพธิ์สุวัฒนากุล )
ใช้รถบรรทุกขนาดใหญ่ผ่านทางภาระจำยอมทำให้ชำรุดเสียหายควันเสียจากรถสร้างความเดือดร้อนเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5613/2540
ข้อเท็จจริงที่ปรากฏอยู่ในชั้นไต่สวนคำร้องที่จำเลยขอให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้คุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาในเหตุฉุกเฉินตามคำขอของโจทก์ถือเป็นข้อเท็จจริงในสำนวน
ที่ดินโจทก์ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ที่ดินจำเลยโจทก์ไม่มีสิทธินำออกให้เช่าและจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือเพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภาระจำยอม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4803/2540 แม้ขณะเมื่อซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวโจทก์ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบอกว่าจะให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะก็เป็นแต่เพียงคำมั่นว่าจะให้เท่านั้น กรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยายให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ปรากฏตามโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ แต่การที่โจทก์วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะเป็นทางเข้าออกตึกแถวรายนี้ ย่อมเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้ถนนเป็นสาธารณูปโภคแก่ตึกแถว โจทก์จึงมีภาระผูกพันโดยถือว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและตึกแถวรายนี้แล้ว เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะมีผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวโดยไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลย ซึ่งโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1390 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นเดียวกันตามบทบัญญัติมาตรา 1388 การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผนหนังสือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเฉพาะใช้เป็นทางเข้าออกเท่านั้น จำเลยย่อมไม่มีสิทธิกระทำได้ เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์อบที่ศาลจะให้จำเลยรื้อถอนกันสาดและขนย้ายแผงหนังสือออกไปจากที่ดินพิพาท แต่การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือบริเวณหน้าตึกแถวของจำเลย ย่อมเห็นได้ชัดแจ้งว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเพราะโจทก์คงมีแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นทางภารจำยอม โจทก์จึงต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยด้วย กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยใช้เป็นทางเข้าออกไปตั้งแผงลอยหรือนำออกให้เช่าได้อีกเพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ดังนี้ โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้
ใช้รถบรรทุกดินเข้ามาถมที่ดินหลายไร่ถือได้ว่าเป็นการใช้ทางภารจำยอมเกินควรกว่าปกติย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2540 การจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินทั้งแปลงการวางท่อระบายน้ำระบบประปาไฟฟ้าและระบบสาธารณูปโภคอื่นการที่จำเลยทั้งสี่จ้างรถบรรทุกดินเข้ามาถมที่ดินของจำเลยทั้งสี่ซึ่งมีจำนวนหลายไร่ถือได้ว่าเป็นการใช้ทางภารจำยอมเกินควรกว่าปกติย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้การที่โจทก์นำหลักปักกีดขวางมิให้รถบรรทุกดินแล่นผ่านที่ภารยทรัพย์เข้าไปถมที่ดินของจำเลยทั้งสี่จึงไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสี่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1520/2537 การที่จำเลยแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย ปลูกสร้างตึกแถวออกจำหน่ายถึง 60 แปลง และจัดให้มีการทำถนนออกสู่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และถนนอโศก-ดินแดง โดยจัดสร้างขึ้นพร้อม ๆกับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปซึ่งนาง ศ. กับพวกได้ซื้อตึกแถว 1 ห้อง และได้ขายให้โจทก์ภายหลังการกระทำของจำเลยจึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจำเลยได้จัดให้มีสาธารณูปโภค อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 การที่จำเลยจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น ถนนคอนกรีตหน้าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นของจำเลยจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของโจทก์ จำเลยหามีสิทธิปิดกั้นไม่ การที่โจทก์รื้อกำแพงของจำเลยด้านหลังตึกแถวโจทก์ออกและยอมให้บริษัท ง. จำกัด ใช้ถนนที่เป็นภารจำยอมโดยให้รถยนต์แล่นทะลุผ่านตึกแถวชั้นล่างของโจทก์เข้าออกถนนสาธารณะ ทำให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 แต่ก็ไม่เป็นเหตุที่จะให้จำเลยปิดกั้นถนนภารจำยอมดังกล่าวได้ จำเลยคงมีสิทธิห้ามบุคคลอื่นใช้หรือเรียกค่าเสียหายหากเกิดมีขึ้นเท่านั้น ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงของจำเลยตามเดิม เพื่อมิให้บุคคลอื่นใช้ถนนพิพาท
|