
จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิด
-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร. 085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ) -ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail: leenont0859604258@yahoo.co.th -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (5) ID line : (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3) peesirilaw หรือ (4) @peesirilaw (5) @leenont1 จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิด ในคดีนี้เป็นเรื่องการซื้อขายที่ดินที่ผู้ซื้อได้ซื้อที่ดินจากผู้ขายรายหนึ่งซึ่งมีสภาพรั้วรอบขอบชิดและมีการถมดินสูงกว่าที่ดินข้างเคียง หลังจากได้ซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยแล้วก็เข้าทำประโยชน์ ด้วยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เกิน 10 ปี ต่อมาที่ดินข้างเคียงไปขอรังวัดสอบเขตที่ดินปรากฏว่าที่ดินของตนหายเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อรายนี้ถึง 16 ตารางวาเศษ โดยเข้าใจว่าที่ดินที่ล้อมรั้วนั้นคือที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมด ถามว่าอย่างนี้เป็นการครอบครองปรปักษ์โดยสำคัญผิดจะได้กรรมสิทธิ์ตาม มาตรา 1382 หรือไม่? มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 17146 ซึ่งเดิมเป็นของนายนิวัตร์ เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2534 นายนิวัตร์ให้โจทก์ทั้งสองถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าว และเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2542 นายนิวัตร์ขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์ทั้งสอง ที่ดินของโจทก์ทั้งสองอยู่ติดกับที่ดินของจำเลยทั้งสองโฉนดเลขที่ 27254 โดยซื้อจากนางสาวสัยรัตน์ เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2531 แล้วจำเลยทั้งสองได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวรวมทั้งที่ดินพิพาทเนื้อที่ 16.6 ตารางวาของโจทก์ทั้งสอง โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน จึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองในที่ดินส่วนที่พิพาทโฉนดเลขที่ 17146 เนื้อที่ 16.6 ตารางวา ห้ามโจทก์ทั้งสองและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยทั้งสอง (ที่ถูกโจทก์ทั้งสอง) ยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่พิพาทออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองอยู่ติดกันมีเพียงต้นมะพร้าวเป็นแนวแบ่งเขต แต่หาหลักหมุดไม่พบ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนแล้วเพิ่งรู้ว่าจำเลยทั้งสองครอบครองรุกล้ำแนวเขตที่ดินพิพาทเมื่อปลายปี 2544 จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารขนย้ายออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 17146 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองขอนแก่น จังหวัดขอนแก่น ในส่วนที่รุกล้ำเนื้อที่ 16.6 ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 1,500 บาท นับตั้งแต่วันที่ 17 กรกฎาคม 2546 ซึ่งเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายออกจากที่ดินพิพาท กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 2,500 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองให้ยกเสีย จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุผลสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริง พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสองและที่ดินของจำเลยทั้งสองอยู่ติดกัน ที่ดินพิพาทแนวเส้นสีแดงเนื้อที่ 16.6 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย ล.7 อยู่ในเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยทั้งสองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 หรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า จำเลยทั้งสองไม่มีเจตนาครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเป็นเจ้าของ ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ต้องร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความจากทางนำสืบของจำเลยทั้งสองว่า เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2531 จำเลยทั้งสองซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 27254 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองขอนแก่น จังหวัดขอนแก่น จากนางสาวสัยรัตน์ ในสภาพมีรั้วล้อมรอบและถมดินสูงกว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองแล้วจำเลยทั้งสองได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวโดยความสงบและโดยเปิดเผยเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน โดยเข้าใจว่าเป็นของจำเลยทั้งสอง ด้วยการปลูกต้นมะพร้าวตามแนวรั้วที่รุกล้ำตามภาพถ่ายหมาย ล.3 และแผนที่พิพาทเอกสารหมาย ล.7 โดยไม่เคยรังวัดตรวจสอบแนวที่ดินเพราะเป็นการซื้อทั้งแปลง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองดำเนินการรังวัดจึงทราบว่าแนวรั้วกับต้นมะพร้าวรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสองเนื้อที่ 16.6 ตารางวา หากจำเลยทั้งสองรู้ว่าแนวรั้วรุกล้ำที่ดินพิพาทจำเลยทั้งสองก็จะไม่ซื้อ จากข้อเท็จจริงที่ได้ความดังกล่าวแสดงถึงเจตนาอันแท้จริงของจำเลยทั้งสองว่าจำเลยทั้งสองมีเจตนาจะครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งล้อมรั้วรวมเป็นแปลงเดียวกับที่ดินของจำเลยทั้งสองอย่างเป็นเจ้าของ เมื่อได้ครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี แม้จำเลยทั้งสองจะครอบครองโดยสำคัญผิดว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยทั้งสอง ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินของจำเลยทั้งสองเอง หากแต่ต้องถือว่าจำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินของบุคคลอื่น ดังนี้ จำเลยทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 หาจำต้องเป็นการครอบครองโดยจำเลยทั้งสองต้องรู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสองด้วยไม่ และโจทก์ทั้งสองย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง คำพิพากษาศาลฎีกาที่โจทก์ทั้งสองอ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้นชอบแล้วฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น” พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
เจ้าของที่ดินมีสิทธิสร้างแผงร้านค้าบนทางภาระจำยอมหรือไม่? สภาพของที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นเพียงทางเดินเท่านั้น รถยนต์ไม่สามารถเข้าออกได้เพราะมีขั้นบันไดลงไปสู่ถนนสาธารณะ การที่เจ้าของที่ดินสร้างแผงร้านค้าโดยเว้นทางเท้าไว้ถึง 2.50 เมตร จึงไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหรือไม่? ศาลเห็นว่าทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของผู้อื่นนั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรร ดังนั้น ไม่ว่ารถยนต์จะสามารถเข้าออกทางได้หรือไม่ก็ตาม
แม้การซื้อขายที่ดินจะเป็นโมฆะอันเนื่องมาจากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่ถ้าผู้ขายสละการครอบครองและผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์ เมื่อไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการซื้อขายกันจริงหรือได้ครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย อย่างเป็นเจ้าของ ผู้มีชื่อทางทะเบียนได้รับข้อสันนิษฐานทางกฎหมายว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย และมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้
|