| การครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่?
-ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายโทร. 085-9604258 (ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ) -ปรึกษากฎหมายผ่านทางemail: leenont0859604258@yahoo.co.th -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (5) ID line : (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3) peesirilaw หรือ (4) @peesirilaw (5) @leenont1 การครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่? ปัญหาว่าการครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดไปโดยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ผู้มีชื่อในโฉนดไปเป็นผู้อื่นและการครอบครองปรปักษ์ต่อเนื่องภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพียงปีเศษ จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์นั้นถูกต้องหรือไม่ เห็นว่าการนับระยะเวลาการครอบครองติดต่อกันตาม มาตรา 1382 กล่าวไว้เฉพาะด้านผู้ครอบครองว่า ถ้าผู้ครอบครองได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ครบ 10 ปีย่อมได้กรรมสิทธิ์มิได้คำนึงถึงฝ่ายผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5432/2536 มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ มาตรา 1386 บทบัญญัติว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายนี้ท่านให้ใช้บังคับในเรื่องอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะนี้โดยอนุโลม ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่า ผู้คัดค้านได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายฉันทะ หรรษา โดยจดทะเบียนถูกต้องและได้ครอบครองจนถึงปัจจุบัน ผู้ร้องเข้ามาในที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต ขอให้ยกคำร้องขอ ผู้คัดค้านฎีกา ฎีกาของผู้คัดค้านประการแรกที่ว่า ผู้ร้องไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยผลของสัญญาซื้อขาย แม้ผู้ร้องจะครอบครองที่ดินมาก็เป็นการครอบครองแทนโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายเท่านั้น นานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายสำเภาเจ้าของโฉนดเดิมตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ร้องได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว และผู้ขายได้มอบที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดมา ต่อมานายสำเภาผู้ขายได้ถึงแก่ความตายเสียก่อนที่จะแบ่งแยกที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง ไม่เคยมีผู้ใดโต้แย้งหรือคัดค้านสิทธิของผู้ร้อง เมื่อผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทมาด้วยความสงบเปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว ฎีกาของผู้คัดค้านประการที่สองที่ว่า การครอบครองของผู้ร้องสิ้นสุดไปโดยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ผู้มีชื่อในโฉนดและผู้ร้องครอบครองในขณะที่ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้คัดค้านเพียงปีเศษ จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ เห็นว่าการนับระยะเวลาการครอบครองติดต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กล่าวไว้เฉพาะด้านผู้ครอบครองว่า ถ้าผู้ครอบครองได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์และครบ 10 ปีแล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์มิได้คำนึงถึงฝ่ายผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองแต่อย่างใด แม้จะบัญญัติว่าต้องเป็นการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น คำว่า "ผู้อื่น" ย่อมหมายถึง บุคคลทั่วไปซึ่งมิใช่ผู้ครอบครองปรปักษ์ ฉะนั้น ในการนับเวลาครอบครองติดต่อกันตามมาตรานี้ จึงถือเอาระยะเวลาครอบครองของผู้ครอบครองเท่านั้นไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองให้แก่ผู้ใดหรือไม่ ทั้งนี้ ไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของ เป็นแต่เพียงสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299แล้ว เท่านั้น แต่สำหรับคดีนี้ไม่มีประเด็นดังกล่าว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว
รับซื้อฝากที่ดินโดยไม่สุจริต- เพิกถอนนิติกรรม สามีภริยาได้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาระหว่างสมรส จึงเป็นสินสมรส การที่ภริยาทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามีซึ่งเป็นคู่สมรส นิติกรรมการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายเมื่อผู้รับซื้อฝากรับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยไม่สุจริต สามีจึงมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างภริยา กับผู้รับซื้อฝากได้ทั้งหมด สัญญาก่อนสมรสเป็นโมฆะ | สัญญาระหว่างสมรส เมื่อคู่สมรสตกลงกันในขณะจดทะเบียนสมรสว่า ไม่ประสงค์จะให้บันทึกเกี่ยวกับทรัพย์สิน แต่ในวันเดียวกันทั้งสองฝ่ายมาขอบันทึกเพิ่มเติ่มว่าสามียกที่ดิน 1 แปลงให้ภริยา บันทึกครั้งหลังมิใช่สัญญาก่อนสมรสตาม แต่เป็นสัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่สามีภริยาทำไว้ต่อกันหรือสัญญาระหว่างสมรส ซึ่งคู่สมรสมีสิทธิบอกล้างได้ในขณะที่ยังเป็นสามีภริยากันอยู่หรือภายในกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่ขาดจากการเป็นสามีภริยากัน ใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์กับใช้ทางเป็นการวิสาสะ การใช้ทางแบบคุ้นเคยกันในลักษณะเพื่อนบ้านที่ต่างพื่งพาอาศัยกันและเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้วแม้จะได้นำดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทตลอดมาทุกปีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากใครก็ตาม ก็เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกของผู้ใช้ทางเท่านั้น พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทางไม่ใช่เป็นการแสดงเจตนาที่จะใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์ แม้จะได้ใช้ทางมานานเกิน 10 ปี ก็ไม่ทำให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของตนได้ ภาระจำยอมที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินขาย เจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถวศาลฎีกาเห็นว่าทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้วรวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย การครอบครองปรปักษ์ขาดตอนเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ถือเอาระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบครองที่ต้องครอบครองติดต่อกัน ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นหรือไม่ และไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของหากบุคคลภายนอกรับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต
|
